2012년 부동산학 제1문

정답: ④번 - 개별성(이질성)은 부(-)의 외부효과가 아닌 정(+)의 외부효과를 발생시킵니다.

## 각 선택지 분석

① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다. (O)
토지는 영속성(불멸성)의 특성을 가지므로 시간이 경과해도 물리적으로 소멸되지 않습니다. 따라서 건물과 달리 토지는 원칙적으로 감가상각의 대상이 되지 않으며, 회계처리 시에도 비상각자산으로 분류됩니다.

② 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화 된다. (O)
토지는 물리적으로 이동이 불가능한 부동성을 가집니다. 이로 인해 부동산 거래, 개발, 관리 등의 활동이 특정 지역을 중심으로 이루어지는 국지화 현상이 나타납니다. 또한 지역별로 서로 다른 부동산 시장이 형성됩니다.

③ 부증성����� ��해 토지이용이 집약화된���. (O)
토지는 공급량의 증가가 불가능한 부증성(공급의 비탄력성)을 가집니다. 토지 공급이 제한적이므로 한정된 토지를 최대한 효율적으로 활용하기 위해 고층건물 건설, 용적률 증가 등의 집약적 이용이 이루어집니다.

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다. (X)
개별성(이질성)은 각 토지가 위치, 형상, 지질 등에서 고유한 특성을 가진다는 의미입니다. 이러한 개별성으로 인해 발생하는 외부효과는 부(-)의 효과가 아닌 정(+)의 외부효과입니다. 예를 들어, 좋은 입지의 토지 주변에 상업시설이나 교통시설이 들어서면 인근 토지의 가치가 상승하는 긍정적 파급효과가 나타납니다.

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다. (O)
토지는 이용 목적에 따라 분할하거나 합병하여 활용할 수 있는 가변성을 가집니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 토지분할이나 합병이 가능합니다.

## 핵심 포인트

토지의 개별성과 외부효과의 관계를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 개별성으로 인한 외부효과는 대부분 긍정적이며, 이는 부동산 가치 상승의 주요 요인이 됩니다. 또한 토지의 5대 특성(영속성, 부동성, 부증성, 개별성, 가변성)과 각각의 파생효과를 체계적으로 암기해야 합니다.