2012년 공법 제15문

## 정답 해설

환지설계 평가식에서 비례율은 150%가 정답입니다. 환지설계 평가식의 비례율은 종전 토지가격 대비 환지 후 토지가격의 비율을 나타내며, 일반적으로 도시개발사업으로 인한 토지가치 상승분을 반영합니다.

### 법적 근거 및 개념

도시개발법 시행령 제36조(환지설계)에 따르면, 환지설계는 조성토지등의 위치·지적·환지예정지 및 보류지예정지의 위치와 면적 등을 정하는 것으로, 평가식 환지설계에서는 다음 공식이 적용됩니다:

환지면적 = 종전토지면적 × (종전토지가격/㎡) ÷ (환지후토지가격/㎡) × 비례율

여기서 비례율은 사업시행으로 인한 토지가치 증진분을 반영하는 핵심 요소입니다.

### 비례율 150%의 의미

비례율 150%는 다음을 의미합니다:
- 도시개발사업으로 인해 토지가치가 1.5배 상승
- 종전 토지가격 대비 50%의 가치 증진 효과 발생
- 이는 도시개발사업의 일반적인 가치 상승률과 부합

### 오답 분석

① 100%: 비례율 100%는 토지가치 상승이 전혀 없음을 의미하므로, 도시개발사업의 목적과 효과를 고려할 때 현실적이지 않습니다.

② 125%: 25%의 가치 상승률로 도시개발사업의 효과치고는 다소 낮은 수준입니다.

④ 200%: 100%의 가치 상승률로 과도하게 높은 비례율입니다. 일반적인 도시개발사업에서는 이 정도의 급격한 가치 상승은 현실적이지 않습니다.

⑤ 250%: 150%의 가치 상승률로 지나치게 높아 실제 도시개발사업에서는 적용하기 어려운 수준입니다.

### 핵심 포인트

1. 평가식 환지설계: 토지의 가격을 기준으로 환지면적을 산정하는 방식
2. 비례율의 역할: 사업시행으로 인한 토지가치 증진분을 반영
3. 적정 비례율: 일반적으로 120%~180% 범위에서 설정되며, 150%는 표준적인 수준

### 암기 팁

"도시개발사업의 표준 비례율은 150%(1.5배)"로 기억하면 됩니다. 이는 도시개발사업으로 인한 적정한 토지가치 상승률을 나타내는 기준값으로, 너무 높지도 낮지도 않은 합리적인 수준입니다.

환지설계 관련 문제에서는 항상 비례율의 의미와 적정 수준을 묻는 문제가 출제되므로, 150%라는 표준 비례율을 정확히 기억해두는 것이 중요합니다.