2012년 중개사법 제39문

## 정답 해설

정답은 ③번입니다. 이중매매 상황에서 공인중개사의 의무와 관련된 문제로, 중개대상물확인·설명서 교부의무와 관련 법령을 정확히 이해해야 합니다.

## 법적 근거 및 상황 분석

이 문제는 공인중개사법 제25조(중개대상물확인·설명서의 교부 등)와 관련된 사안입니다. 乙이 丙에게 X토지를 매각한 후 다시 丁에게 이중매매한 상황에서, 개업공인중개사 甲의 의무와 책임을 묻고 있습니다.

핵심 쟁점:
1. 이중매매 발견 시 공인중개사의 통지의무
2. 중개대상물의 권리관계 변동에 대한 설명의무
3. 선매수자에 대한 보호조치

## 각 선택지 분석

ㄱ. 분석 (틀린 내용)
공인중개사는 이중매매 사실을 발견했다고 해서 반드시 모든 당사자에게 즉시 통지할 법적 의무가 있는 것은 아닙니다. 중개계약의 범위와 신의성실의 원칙 내에서 행동해야 하지만, 무조건적인 통지의무는 법령상 명시되어 있지 않습니다.

ㄴ. 분석 (틀린 내용)
공인중개사의 손해배상책임은 고의 또는 과실이 있을 때 성립합니다. 단순히 이중매매가 발생했다는 사실만으로는 공인중개사에게 자동적으로 손해배상책임이 발생하지 않습니다. 甲이 이중매매를 예견할 수 있었거나 이를 방지할 의무를 위반했다는 구체적 사실이 입증되어야 합니다.

ㄷ. 분석 (올바른 내용)
공인중개사법 제25조에 따르면, 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 이용제한사항 등을 확인하고 이를 거래당사자에게 설명할 의무가 있습니다. 이중매매로 인한 권리관계의 복잡성과 위험성에 대해 丙에게 충분히 설명하고, 필요한 경우 법적 조치(가등기, 소유권이전등기 등)를 권고할 의무가 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 이중매매와 공인중개사의 역할: 공인중개사는 단순한 거래 중개자가 아니라 전문가로서 거래당사자를 보호할 의무가 있습니다.

2. 설명의무의 범위: 단순히 계약 체결 시점뿐만 아니라 거래 진행 과정에서 발생하는 중요한 사실변동에 대해서도 설명의무가 있습니다.

3. 손해배상책임의 요건: 공인중개사의 책임은 무과실책임이 아니라 과실책임 원칙이 적용됩니다.

## 암기 팁

"설명은 계속, 책임은 과실" - 공인중개사는 거래 과정 전반에 걸쳐 지속적인 설명의무가 있지만, 손해배상책임은 과실이 있을 때만 성립한다는 점을 기억하세요.

이 문제는 공인중개사의 전문가적 지위와 그에 따른 의무의 범위를 정확히 이해하고 있는지를 평가하는 문제로, 실무에서도 자주 발생할 수 있는 상황입니다.