2012년 중개사법 제35문

## 정답: ⑤번

정답 해설
공인중개사는 거래대상물의 권리관계를 확인할 의무가 있으며, 이를 소홀히 하여 의뢰인에게 손해가 발생한 경우 손해배상책임을 부담합니다. 저당권 설정 사실은 등기부등본을 통해 확인할 수 있는 기본적인 권리관계로, 이를 확인하지 않고 중개한 것은 중개업자의 주의의무 위반에 해당합니다.

법적 근거
공인중개사법 제25조(중개업자 등의 의무)에 따라 중개업자는 거래당사자에게 거래대상물의 권리관계, 이용제한사항 등을 확인하여 설명할 의무가 있습니다. 저당권은 대표적인 담보물권으로 거래의 안전을 위해 반드시 확인해야 할 권리관계입니다.

오답 분석

①번 오답: 공인중개사와 의뢰인은 민법상 위임관계는 아니지만, 공인중개사법에 의해 선관주의의무를 부담합니다. 중개계약은 준위임의 성격을 가지므로 선관주의의무가 인정됩니다.

②번 오답: 매매계약서에는 매도인 A의 주소지만 기재하면 되며, 공유자 B의 주소지까지 기재할 의무는 없습니다. 공인중개사법 시행규칙에서 정한 계약서 기재사항에 B의 주소는 포함되지 않습니다.

③번 오답: 공유지분의 처분은 각 공유자가 자신의 지분에 대해 자유롭게 할 수 있는 권리입니다. 민법 제263조에 따라 공유자는 다른 공유자의 동의 없이도 자신의 지분을 처분할 수 있으므로, 중개업자가 B의 동의여부를 확인할 의무는 없습니다.

④번 오답: 매매대금이 특정되지 않은 경우에도 매매계약은 유효하게 성립할 수 있습니다. 시가나 감정가격으로 정하기로 하는 등의 방법으로 대금을 정할 수 있으므로, 반드시 구체적 금액이 특정되어야 하는 것은 아닙니다.

핵심 포인트
이 문제는 공인중개사의 확인의무와 손해배상책임을 묻는 문제입니다. 특히 저당권과 같은 담보물권은 등기부등본 확인을 통해 쉽게 파악할 수 있는 권리관계이므로, 이를 확인하지 않은 것은 명백한 주의의무 위반입니다. 또한 공유지분 거래에서 다른 공유자의 동의가 불필요하다는 점과 중개업자의 선관주의의무 존재도 중요한 출제포인트입니다.

암기 팁
"저당권 확인 안 하면 배상책임" - 등기부등본 확인은 중개업자의 기본 의무이며, 이를 소홀히 하면 손해배상책임을 부담한다는 점을 기억하세요.