2012년 중개사법 제34문

정답 ④번이 맞는 이유: 개업공인중개사는 근저당권 설정사실은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없습니다.

## 법적 근거 및 정답 해설

공인중개사법 시행규칙 제21조에 따르면, 개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 등 담보물권의 설정현황을 기재해야 합니다. 하지만 등기부등본에 기재된 근저당권 설정사실과 채권최고액만 확인하면 되고, 실제 피담보채무가 얼마인지까지 조사할 의무는 없습니다. 실제 채무액은 채권자와 채무자 간의 사적 영역으로, 공인중개사가 이를 정확히 파악하기 어렵고 법적으로도 요구되지 않습니다.

## 오답 분석

①번 오답: 공인중개사법 시행규칙 제21조제4항에 따르면, 소속공인중개사가 중개한 경우에도 반드시 소속공인중개사가 서명 및 날인해야 합니다. 개업공인중개사의 서명·날인이 있다고 해서 소속공인중개사의 서명·날인 의무가 면제되지 않습니다.

②번 오답: 주거용 건축물의 경우 시행규칙 별지 제9호서식에 따라 구조 및 진동에 관한 사항을 반드시 확인·설명해야 합니다. 이는 거주자의 생활환경과 직결되는 중요한 사항이기 때문입니다.

③번 오답: 소음에 관한 환경조건은 주거용 건축물에만 해당하는 확인·설명 사항입니다. 비주거용 건축물(상가, 사무실 등)에는 소음 관련 사항을 기재할 의무가 없습니다.

⑤번 오답: 토지에 관한 중개대상물 확인·설명서에는 등기된 모든 권리관계를 기재해야 합니다. 등기된 토지임차권은 제3자에게 대항할 수 있는 중요한 권리이므로 반드시 기재해야 할 사항입니다.

## 핵심 포인트

중개대상물 확인·설명의무에서 자주 출제되는 함정은 조사의무의 범위입니다. 공인중개사는 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부에 기재된 사항은 반드시 확인해야 하지만, 사적 영역의 구체적 내용(실제 채무액, 임대료 연체 여부 등)까지 조사할 의무는 없다는 점을 기억해야 합니다.

또한 주거용과 비주거용 건축물의 확인·설명 사항이 다르다는 점도 중요한 출제포인트입니다.