2011년 세법 제17문

## 정답: ③번

전세금을 9천만원에서 1억원으로 증액하는 전세권변경등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 반드시 주등기로 해야 합니다.

### 법적 근거 및 핵심 개념

부동산등기법상 등기는 주등기와 부기등기로 구분되며, 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그들의 승낙 여부에 따라 등기 방법이 달라집니다.

전세권변경등기(③번)는 전세금 증액으로 인해 후순위 권리자(근저당권자, 임차인 등)의 이익에 직접적인 영향을 미칩니다. 전세금이 증액되면 전세권의 우선변제권 범위가 확대되어 후순위 권리자들의 배당 순위나 배당액이 줄어들 수 있기 때문입니다. 따라서 이해관계인의 승낙이 있으면 부기등기가 가능하지만, 승낙이 없으면 반드시 주등기로 해야 합니다.

### 오답 분석

①번 등기명의인표시변경등기: 단순히 소유자의 주소 변경을 반영하는 것으로 권리관계에는 영향을 주지 않습니다. 이해관계인의 승낙 없이도 부기등기가 가능합니다.

②번 근저당권이전등기: 근저당권자만 변경되고 근저당권의 내용(채권최고액, 존속기간 등)은 그대로 유지되므로 후순위 권리자에게 불리한 영향을 주지 않습니다. 부기등기가 가능합니다.

④번 권리소멸약정등기: 권리의 소멸에 관한 약정은 오히려 후순위 권리자에게 유리하게 작용할 수 있으므로 이해관계인의 승낙 없이도 부기등기가 가능합니다.

⑤번 권리질권등기: 질권설정은 기존 저당권에 질권을 설정하는 것으로, 저당권 자체의 내용이 변경되는 것이 아니므로 부기등기가 가능합니다.

### 핵심 포인트

시험에서는 "이해관계인의 이익에 실질적으로 영향을 미치는 변경"인지를 판단하는 것이 중요합니다. 특히 전세권이나 저당권의 담보가액 증가, 존속기간 연장, 채권최고액 증액 등은 후순위 권리자에게 불리하므로 승낙이 없으면 주등기로 해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

### 암기 팁

"전세금 올리면 뒤 사람 손해" - 전세금 증액은 후순위자에게 손해를 주므로 승낙 없으면 주등기라고 기억하면 됩니다.