2011년 부동산학 제38문

정답 ②번이 틀린 이유: 입목의 평가방법이 잘못 기술되어 있습니다.

## 법적 근거 및 정답 분석

「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따르면, 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하되, 입목의 평가는 원가법에 의하는 것이 원칙입니다. 다만, 원가법에 의한 감정평가가 곤란한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있습니다.

②번 선택지에서는 "입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다"고 하여 입목 평가의 원칙적 방법을 수익환원법으로 잘못 기술하였습니다.

## 정답 선택지 분석

①번 (정답): 건물 평가는 원가법이 원칙이며, 재조달원가 산정 → 감가수정 순서가 맞습니다.

③번 (정답): 영업권 등 무형자산은 미래 수익창출능력을 기준으로 평가하므로 수익환원법을 적용합니다.

④번 (정답): 과수원은 토지와 과수를 일체로 하는 부동산으로서 거래사례비교법에 의해 평가합니다.

⑤번 (정답): 임대료 평가는 임대사례비교법이 원칙이며, 곤란한 경우 적산법(원가법의 일종)을 보조적으로 사용할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

감정평가 방법론에서 각 부동산 유형별 평가방법을 정확히 구분하는 것이 중요합니다:

- 건물: 원가법 (원칙)
- 입목: 원가법 (원칙) → 곤란시 거래사례비교법/수익환원법
- 무형자산: 수익환원법
- 과수원: 거래사례비교법
- 임대료: 임대사례비교법 → 곤란시 적산법

## 암기 팁

입목 평가방법을 기억할 때는 "나무를 심고 기르는 데 드는 원가를 먼저 생각한다"고 연상하면 원가법이 원칙임을 쉽게 기억할 수 있습니다. 수익환원법은 장기간에 걸친 임업수익을 계산해야 하므로 보조적 방법으로 사용됩니다.