2011년 부동산학 제33문

정답: ④번 - 군사시설보호구역 문제는 법률적 위험에 해당하며, 시장위험과는 무관합니다.

## 부동산개발 위험의 분류와 특성

부동산개발사업의 위험은 크게 법률적 위험(Legal Risk), 시장위험(Market Risk), 비용위험(Cost Risk)으로 분류됩니다.

### 각 선택지 분석

① 정답 - 부동산개발사업은 장기간에 걸쳐 진행되며, 개발과정에서 다양한 불확실성 요소들이 존재합니다. 인허가 변경, 시장상황 변화, 건설비 상승 등 예측하기 어려운 요소들로 인해 위험이 내재되어 있습니다.

② 정답 - 부동산개발 위험의 표준적인 분류입니다.
- 법률적 위험: 인허가, 용도지역 변경, 각종 규제 등
- 시장위험: 수요변화, 금리변동, 경기침체 등
- 비용위험: 건설비 상승, 공사지연, 자재비 인상 등

③ 정답 - 이용계획이 확정된 토지는 용도지역, 건폐율, 용적률 등이 명확하여 향후 규제 변경이나 인허가 문제 등 법률적 위험을 사전에 차단할 수 있는 효과적인 위험관리 방안입니다.

④ 오답 - 군사시설보호구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 법적 규제사항입니다. 이는 개발부지의 법적 상태와 관련된 문제로 법률적 위험에 해당합니다. 시장의 수요·공급이나 경기변동과는 무관한 사안이므로 시장위험으로 분류할 수 없습니다.

⑤ 정답 - 이자율 변화는 금융시장의 변동을 의미하고, 공실의 장기화는 부동산 임대시장의 침체를 나타내므로 모두 시장위험에 해당합니다.

## 핵심 포인트

부동산개발 위험 분류에서 가장 중요한 것은 위험의 원인을 정확히 파악하는 것입니다:

- 법률적 위험: 법령, 규제, 인허가 관련
- 시장위험: 경기, 금리, 수요·공급 관련
- 비용위험: 건설비, 자재비, 인건비 관련

군사시설보호구역, 문화재보호구역, 개발제한구역 등은 모두 법적 규제에 해당하므로 법률적 위험으로 분류해야 합니다.

## 암기 팁

"법시비" - 법률적 위험, 시장위험, 비용위험
- 법률적: "법령이 막는다"
- 시장: "시장이 변한다"
- 비용: "비용이 오른다"