2011년 부동산학 제32문

정답 ④번이 틀린 이유: 영업소득세는 법인세법상 존재하지 않는 세목으로, 부동산 수익성 분석에서 사용되지 않는 용어입니다.

## 부동산 수익성 분석의 기본 구조

부동산 투자수익 분석은 다음과 같은 단계적 구조를 가집니다:

1단계: 유효총소득(Effective Gross Income) 산출
- 총임대수입에서 공실손실과 대손을 차감한 실제 수취 가능한 소득
- ①번 216,000,000원이 맞다면, 이는 총임대료에서 공실률과 대손률을 반영한 결과입니다.

2단계: 순영업소득(Net Operating Income, NOI) 산출
- 유효총소득에서 운영비용(관리비, 수선비, 보험료, 재산세 등)을 차감
- ②번 200,000,000원 = 216,000,000원 - 16,000,000원(운영비용)

3단계: 세전현금수지(Before-Tax Cash Flow) 산출
- 순영업소득에서 대출원리금상환액을 차감
- ③번 110,000,000원 = 200,000,000원 - 90,000,000원(대출상환액)

## 오답 분석

④번이 틀린 이유:
부동산 수익성 분석에서 '영업소득세'라는 세목은 존재하지 않습니다. 실제로는 다음과 같은 세금들이 적용됩니다:
- 법인세: 법인이 임대사업을 하는 경우
- 종합소득세: 개인이 임대소득을 얻는 경우
- 지방소득세: 소득세의 10%

⑤번 세후현금수지 검증:
- 세후현금수지 = 세전현금수지 - 소득세
- 59,000,000원 = 110,000,000원 - 51,000,000원
- 실제 납부세액은 51,000,000원이며, 이는 종합소득세와 지방소득세의 합계입니다.

## 핵심 포인트

1. 용어의 정확성: 부동산 수익성 분석에서는 정확한 회계 및 세무 용어를 사용해야 합니다.

2. 세금 계산 구조:
- 개인: 종합소득세 + 지방소득세(종소세의 10%)
- 법인: 법인세 + 지방소득세(법인세의 10%)

3. 현금흐름 분석 순서: 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금수지 → 세후현금수지

## 암기 팁

"유순세세" - 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금수지 → 세후현금수지 순서로 기억하고, 각 단계에서 차감되는 항목(운영비용, 대출상환, 소득세)을 정확히 구분하여 암기하시기 바랍니다.