2011년 부동산학 제31문

제시된 문제에서 ㄱ, ㄹ, ㅁ이 부동산개발에 관한 올바른 설명이므로 정답은 ②번입니다.

## 각 선택지별 분석

ㄱ. 부동산개발의 특성
부동산개발은 장기간에 걸친 대규모 투자사업으로서 높은 위험성과 불확실성을 내포하고 있습니다. 개발기간이 통상 3-5년 이상 소요되며, 경기변동, 정책변화, 시장수요 변화 등 다양한 외부요인에 영향을 받습니다. 또한 막대한 초기자본이 필요하고 투자회수 기간이 길어 금융위험도 상당합니다. 따라서 이 설명은 올바릅니다.

ㄴ. 개발이익의 환수
개발이익 환수제도는 토지의 개발로 인한 이익을 사회에 환원하는 제도입니다. 그러나 개발이익이 발생한 모든 경우에 환수되는 것은 아닙니다. 개발이익환수에관한법률에 따르면 일정 규모 이상의 개발사업에 한해 적용되며, 면적기준(도시지역 660㎡, 비도시지역 990㎡ 이상) 등의 요건을 충족해야 합니다. 따라서 이 설명은 틀렸습니다.

ㄷ. 개발밀도와 수익성
일반적으로 개발밀도가 높을수록 단위면적당 더 많은 건축물을 건설할 수 있어 수익성이 증가하는 것이 원칙입니다. 하지만 과도한 고밀도 개발은 오히려 건설비 증가, 인프라 부담 가중, 분양성 악화 등으로 수익성이 감소할 수 있습니다. 또한 용적률 상한선, 높이제한 등 법적 제약도 고려해야 합니다. 따라서 무조건적인 비례관계라는 설명은 틀렸습니다.

ㄹ. 사업성 분석의 중요성
부동산개발사업에서 사업성 분석은 필수적입니다. 시장조사, 입지분석, 재무분석, 위험분석 등을 통해 사업의 타당성을 검토해야 합니다. 특히 수요예측, 분양가 설정, 공사비 산정, 자금조달 계획 등이 핵심요소입니다. 사업성 분석 없이 진행하는 개발사업은 실패 가능성이 매우 높습니다. 따라서 이 설명은 올바릅니다.

ㅁ. 개발단계별 관리
부동산개발은 기획-설계-인허가-시공-분양-준공의 단계별 과정을 거치며, 각 단계마다 체계적인 관리가 필요합니다. 단계별로 위험요소와 관리포인트가 다르므로 전문적인 프로젝트 관리(PM)가 중요합니다. 따라서 이 설명은 올바릅니다.

## 핵심 포인트

부동산개발 문제에서는 개발이익환수제도의 적용요건과 개발밀도와 수익성의 관계가 자주 출제됩니다. 특히 "모든 경우", "항상", "반드시" 등의 절대적 표현이 포함된 선택지는 대부분 오답인 경우가 많으므로 주의깊게 검토해야 합니다.