2011년 부동산학 제22문

## 정답: ①번

①번이 정답인 이유: 인플레이션 상황에서 대출자는 고정이자율보다 변동이자율을 선호하는 것이 일반적이므로 이 설명은 틀렸습니다.

## 각 선택지 분석

① 틀린 설명 (정답)
인플레이션이 예상되는 경우, 대출자(금융기관)의 입장에서는 고정이자율보다 변동이자율을 선호합니다. 인플레이션으로 인해 시장금리가 상승할 때, 고정이자율로 대출해주면 실질수익률이 감소하기 때문입니다. 반대로 차입자(대출받는 자)는 미래 금리상승 위험을 회피하기 위해 고정이자율을 선호합니다. 따라서 이 설명은 대출자와 차입자의 입장을 혼동한 잘못된 설명입니다.

② 맞는 설명
레버리지 효과(leverage effect)에 관한 설명입니다. 부채비율이 높으면 자기자본수익률(ROE)이 증가할 수 있지만, 동시에 재무위험(financial risk)도 커집니다. 이는 부채의 이자비용이 고정되어 있어 수익이 증가하면 지분투자자에게 더 많은 수익이 돌아가지만, 손실 시에는 더 큰 손실을 부담해야 하기 때문입니다.

③ 맞는 설명
운영위험(operating risk)은 부동산의 운영과정에서 발생하는 수익성의 불확실성을 의미합니다. 건물관리의 효율성, 임차인의 변동, 관리비용의 증가, 근로자 파업 등 운영상의 다양한 요인들로 인해 예상수익과 실제수익 간에 차이가 발생할 위험을 포괄적으로 지칭합니다.

④ 맞는 설명
위치적 위험(locational risk)은 주변 환경의 변화로 인해 해당 부동산의 상대적 입지가 변화하는 위험입니다. 예를 들어, 새로운 교통망 개설, 상권의 이동, 도시계획의 변경 등으로 인해 기존에 좋았던 입지가 상대적으로 불리해질 수 있는 위험을 말합니다.

⑤ 맞는 설명
유동성위험(liquidity risk)은 부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 손실위험입니다. 부동산은 주식이나 채권에 비해 유동성이 낮아 급하게 매각할 경우 시장가치보다 낮은 가격에 처분해야 할 가능성이 있습니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 부동산 투자위험의 다양한 유형을 종합적으로 이해하고 있는지를 묻는 문제입니다. 특히 ①번 선택지는 금융시장에서 인플레이션과 이자율의 관계, 그리고 대출자와 차입자의 상반된 이해관계를 정확히 파악해야 풀 수 있는 문제입니다.

암기 팁: 인플레이션 → 금리상승 예상 → 대출자는 변동금리 선호, 차입자는 고정금리 선호로 기억하면 됩니다.