2011년 부동산학 제21문

## 정답: ② (틀린 설명)

직접(자치)관리 방식은 인건비 절감효과가 있다는 설명이 틀렸습니다. 실제로는 전담 관리인력을 직접 고용해야 하므로 인건비 부담이 증가합니다.

## 각 선택지 분석

① 부동산 관리는 물리ㆍ기능ㆍ경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다. (정답)
- 부동산관리는 단순히 건물을 관리하는 것이 아니라 다차원적 개념입니다
- 물리적 관리: 건물의 유지보수, 청소, 보안 등
- 기능적 관리: 시설의 효율적 운영, 공간 활용 최적화
- 경제적 관리: 임대료 징수, 관리비 산정, 수익성 분석
- 법률적 관리: 임대차계약, 분쟁조정, 법규 준수 등

② 직접(자치)관리 방식은 관리업무의 타성을 방지할 수 있고, 인건비의 절감효과가 있다. (오답)
- 타성 방지: 맞는 설명입니다. 소유자가 직접 관리하므로 책임감이 강하고 관리업무의 해이를 방지할 수 있습니다
- 인건비 절감: 틀린 설명입니다. 직접관리는 관리인력을 직접 고용해야 하므로 급여, 4대보험, 퇴직금 등 인건비 부담이 오히려 증가합니다
- 위탁관리에 비해 관리수수료는 절약되지만, 전체적인 인건비는 증가하는 것이 일반적입니다

③ 간접(위탁)관리 방식의 특징 (정답)
- 전문성과 합리성 제고: 전문 관리업체의 노하우와 시스템을 활용할 수 있습니다
- 기밀유지 불리: 외부업체에 관리를 맡기므로 임차인 정보, 수익구조 등 민감한 정보가 외부로 노출될 위험이 있습니다

④ 혼합관리 방식의 개념 (정답)
- 직접관리와 위탁관리를 병행하는 방식입니다
- 핵심업무(임대료 징수, 계약관리 등)는 직접 수행하고, 부수적 업무(청소, 보안 등)만 위탁하는 형태가 일반적입니다
- 관리업무 전부가 아닌 필요한 부분만 선별적으로 위탁합니다

⑤ 혼합관리 방식의 장점 (정답)
- 강력한 지도력 확보: 핵심업무를 직접 관리하므로 전체적인 통제력을 유지할 수 있습니다
- 위탁관리의 편의 이용: 전문성이 필요한 특정 분야는 전문업체에 위탁하여 효율성을 높일 수 있습니다

## 핵심 포인트

부동산관리 방식별 특징 비교가 자주 출제되는 영역입니다. 특히 각 방식의 비용 측면을 정확히 이해해야 합니다:

- 직접관리: 관리수수료 절약 vs 인건비 증가
- 위탁관리: 관리수수료 지출 vs 인건비 절약
- 혼합관리: 선택적 비용 최적화

## 암기 팁

"직접관리 = 직접 고용 = 인건비 부담 증가"로 기억하세요. 직접 사람을 고용하면 당연히 인건비가 더 들어간다는 상식적 접근이 도움됩니다.