부동산학 기출문제 목록
2011년
1차 시험
부동산학
2011년 부동산학 제20문
문제
20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?
1상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
2상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
3순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율(capitalization rate)은 7%이다.
4아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
5부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.
정답: 5번
AI 해설
정답 ⑤번이 틀린 이유: 부채감당비율(DCR) 1.5와 순영업소득 10,000,000원으로 계산하면 최대 부채서비스액은 약 6,667,000원이지만, 선택지에서는 20,000,000원으로 잘못 제시되었습니다.
## 각 선택지 분석
① 지분배당률 계산 (정답)
- 지분배당률 = (세전현금수지 ÷ 지분투자액) × 100
- 3,000,000원 ÷ 60,000,000원 × 100 = 5%
- 계산이 정확합니다.
② 부채비율 계산 (정답)
- 총투자액 = 자기자본 800,000,000원 + 대출 400,000,000원 = 1,200,000,000원
- 부채비율 = (대출액 ÷ 총투자액) × 100
- 400,000,000원 ÷ 1,200,000,000원 × 100 = 33.3%
- 하지만 일반적으로 부채비율은 (부채 ÷ 자기자본) × 100으로도 계산되며, 이 경우 400,000,000원 ÷ 800,000,000원 × 100 = 50%가 됩니다.
③ 자본환원율 계산 (정답)
- 자본환원율(Cap Rate) = (순영업소득 ÷ 총투자액) × 100
- 21,000,000원 ÷ 300,000,000원 × 100 = 7%
- 계산이 정확합니다.
④ 자기자본비율 계산 (정답)
- 자기자본 = 총액 - 대출액 = 400,000,000원 - 100,000,000원 = 300,000,000원
- 자기자본비율 = (자기자본 ÷ 총투자액) × 100
- 300,000,000원 ÷ 400,000,000원 × 100 = 75%
- 계산이 정확합니다.
⑤ 부채감당비율(DCR) 계산 (오답)
- 부채감당비율(Debt Coverage Ratio) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
- 1.5 = 10,000,000원 ÷ 부채서비스액
- 부채서비스액 = 10,000,000원 ÷ 1.5 = 6,666,667원
- 선택지의 20,000,000원은 완전히 잘못된 수치입니다.
## 핵심 포인트
부동산 투자분석에서 가장 중요한 비율들의 계산공식을 정확히 암기해야 합니다:
1. 지분배당률: 현금수익률을 나타내는 지표
2. 부채비율: 레버리지 정도를 측정하는 지표
3. 자본환원율: 부동산의 수익성을 평가하는 핵심지표
4. 자기자본비율: 투자안전성을 나타내는 지표
5. 부채감당비율: 대출상환능력을 평가하는 지표
특히 부채감당비율은 은행에서 대출심사 시 중요하게 고려하는 지표로, 일반적으로 1.2 이상이어야 안전한 것으로 봅니다. 이 문제에서는 계산 실수를 유도하는 함정이 있으므로 공식을 정확히 적용하여 계산하는 것이 중요합니다.
## 각 선택지 분석
① 지분배당률 계산 (정답)
- 지분배당률 = (세전현금수지 ÷ 지분투자액) × 100
- 3,000,000원 ÷ 60,000,000원 × 100 = 5%
- 계산이 정확합니다.
② 부채비율 계산 (정답)
- 총투자액 = 자기자본 800,000,000원 + 대출 400,000,000원 = 1,200,000,000원
- 부채비율 = (대출액 ÷ 총투자액) × 100
- 400,000,000원 ÷ 1,200,000,000원 × 100 = 33.3%
- 하지만 일반적으로 부채비율은 (부채 ÷ 자기자본) × 100으로도 계산되며, 이 경우 400,000,000원 ÷ 800,000,000원 × 100 = 50%가 됩니다.
③ 자본환원율 계산 (정답)
- 자본환원율(Cap Rate) = (순영업소득 ÷ 총투자액) × 100
- 21,000,000원 ÷ 300,000,000원 × 100 = 7%
- 계산이 정확합니다.
④ 자기자본비율 계산 (정답)
- 자기자본 = 총액 - 대출액 = 400,000,000원 - 100,000,000원 = 300,000,000원
- 자기자본비율 = (자기자본 ÷ 총투자액) × 100
- 300,000,000원 ÷ 400,000,000원 × 100 = 75%
- 계산이 정확합니다.
⑤ 부채감당비율(DCR) 계산 (오답)
- 부채감당비율(Debt Coverage Ratio) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
- 1.5 = 10,000,000원 ÷ 부채서비스액
- 부채서비스액 = 10,000,000원 ÷ 1.5 = 6,666,667원
- 선택지의 20,000,000원은 완전히 잘못된 수치입니다.
## 핵심 포인트
부동산 투자분석에서 가장 중요한 비율들의 계산공식을 정확히 암기해야 합니다:
1. 지분배당률: 현금수익률을 나타내는 지표
2. 부채비율: 레버리지 정도를 측정하는 지표
3. 자본환원율: 부동산의 수익성을 평가하는 핵심지표
4. 자기자본비율: 투자안전성을 나타내는 지표
5. 부채감당비율: 대출상환능력을 평가하는 지표
특히 부채감당비율은 은행에서 대출심사 시 중요하게 고려하는 지표로, 일반적으로 1.2 이상이어야 안전한 것으로 봅니다. 이 문제에서는 계산 실수를 유도하는 함정이 있으므로 공식을 정확히 적용하여 계산하는 것이 중요합니다.
AI가 분석한 문제 해설입니다. 참고 자료로 활용하세요.
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