2011년 부동산학 제19문

## 정답: ③번

정답 이유: 토지가격이 급격히 상승하면 토지의 집약적 이용을 촉진하게 되므로, "조방적 이용을 촉진한다"는 ③번은 틀린 설명입니다.

## 상세 해설

### 토지가격 급상승의 일반적 영향

도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승하면, 토지의 희소성이 증가하고 토지이용의 효율성을 극대화하려는 경제적 압력이 강해집니다. 이는 토지의 집약적 이용(intensive use)을 촉진하는 방향으로 작용합니다.

### 각 선택지 분석

① 택지가격 상승으로 택지취득 곤란 (O)
- 토지가격 급상승은 직접적으로 택지가격 상승을 야기
- 개인이나 개발업체의 택지취득 부담 증가
- 주택공급 감소와 주택가격 상승의 악순환 구조 형성

② 직주분리현상 심화와 통근거리 증가 (O)
- 도심 토지가격 상승으로 주거비용 부담 증가
- 상대적으로 저렴한 외곽지역으로 주거지 이전
- 직장은 도심에, 주거지는 외곽에 위치하는 직주분리 심화
- 결과적으로 통근거리 및 통근시간 증가

③ 토지의 조방적 이용 촉진 (X) - 정답
- 조방적 이용: 토지를 넓게 사용하되 단위면적당 투입요소를 적게 하는 이용방식
- 집약적 이용: 토지를 효율적으로 사용하여 단위면적당 투입요소를 많이 하는 이용방식
- 토지가격 급상승 시에는 높은 토지비용을 회수하기 위해 집약적 이용이 촉진됨
- 따라서 "조방적 이용을 촉진한다"는 설명은 경제원리에 반하는 잘못된 설명

④ 택지비 비중 증가로 인한 주택성능 저하 우려 (O)
- 한정된 사업비에서 택지비 비중이 높아지면 건축비 비중은 상대적으로 감소
- 건축비 절약을 위한 자재 등급 하향, 설계 간소화 등으로 주택품질 저하 가능
- 실제 주택시장에서 자주 관찰되는 현상

⑤ 공동주택의 고층화 촉진 (O)
- 높은 택지가격을 상쇄하기 위해 용적률 극대화 추구
- 동일 부지에서 더 많은 세대수 확보를 통한 수익성 제고
- 고층화를 통한 토지의 집약적 이용 실현

### 핵심 포인트

이 문제는 토지경제학의 기본원리인 토지이용의 집약도와 토지가격의 관계를 묻는 문제입니다. 토지가격 상승 시 나타나는 현상을 정확히 이해하고 있는지 확인하는 것이 출제 의도입니다.

암기 팁: "땅값 오르면 → 아껴 써야 함 → 집약적 이용"으로 기억하면, 조방적 이용과 혼동하지 않을 수 있습니다.