2011년 부동산학 제11문

정답: ④번 - 주택의 하향여과는 소득증가가 아닌 주택의 노후화나 지역 쇠퇴로 인해 발생하는 현상입니다.

## 주택 여과과정(Filtering Process) 개념

주택 여과과정은 시간의 경과에 따라 주택의 물리적 노후화와 거주자의 소득변화로 인해 주택이 상위계층에서 하위계층으로 또는 그 반대로 이동하는 현상을 의미합니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 여과과정의 정확한 정의입니다. 시간 경과에 따른 주택의 질적 변화(노후화 또는 개선)와 거주가구의 소득변화가 여과과정의 핵심 요인입니다.

② 정답 - 소비자 선택이론의 기본 원리로, 개인은 소득 제약 하에서 효용을 극대화하는 주택서비스를 선택합니다. 이는 여과과정에서 거주자의 주택 선택 행동을 설명하는 이론적 근거입니다.

③ 정답 - 상향여과(Upgrading)의 대표적 사례입니다. 재개발이나 젠트리피케이션으로 인해 낙후지역이 고급화되면서 상위계층이 유입되는 현상입니다.

④ 오답 - 하향여과(Filtering Down)에 대한 잘못된 설명입니다. 하향여과는 소득증가가 아닌 다음과 같은 경우에 발생합니다:
- 주택의 물리적 노후화로 인한 질적 저하
- 지역 환경의 악화나 쇠퇴
- 교통여건 변화 등으로 인한 지역 매력도 감소
- 이로 인해 상위계층이 이주하고 하위계층이 유입되는 현상

⑤ 정답 - 여과효과가 긍정적으로 작동하면 전체적인 주거의 질이 향상됩니다. 상위계층의 신규주택 공급 증가 → 기존 거주지의 하향여과 → 중하위계층의 주거여건 개선으로 이어지는 연쇄효과가 발생합니다.

## 핵심 포인트

하향여과의 원인을 정확히 구분해야 합니다:
- 물리적 요인: 주택 노후화, 시설 낙후
- 환경적 요인: 지역 쇠퇴, 교통여건 악화
- 경제적 요인: 지역 경제활동 위축

소득증가는 오히려 상향여과를 촉진하는 요인입니다. 소득이 증가하면 더 좋은 주택으로 이주하려는 수요가 증가하기 때문입니다.

## 암기 팁

"하향여과 = 하락요인"으로 기억하세요. 주택이나 지역이 하락하는 요인(노후화, 쇠퇴)에 의해 하향여과가 발생합니다. 소득증가는 상승요인이므로 하향여과와 반대 개념입니다.