2011년 중개사법 제40문

정답 ④번이 틀린 이유: 중개사무소 개설등록을 위한 실무교육을 이수한 지 1년이 경과되지 않은 자라도 매수신청대리인 등록을 위해서는 반드시 부동산경매에 관한 별도의 실무교육을 받아야 합니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 올바른 설명
매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 중개사무소 소재지를 관할하는 지방법원장에게 매수신청대리인 등록을 해야 합니다. 이는 법원경매 업무의 특성상 해당 지방법원의 관할 하에서 등록 및 관리가 이루어지기 때문입니다.

② 올바른 설명
매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사는 위임인을 대리하여 「민사집행법」상 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위매수신고는 최고가매수신고자가 매수대금을 납부하지 않을 경우를 대비한 제도로, 매수신청대리인의 중요한 업무 중 하나입니다.

③ 올바른 설명
매수신청대리인의 손해배상책임 보장을 위한 공탁금은 폐업·사망·해산일로부터 3년간 회수가 제한됩니다. 이는 매수신청대리 업무로 인해 발생할 수 있는 손해배상책임에 대비하여 피해자 보호를 위한 조치입니다.

④ 틀린 설명 (정답)
매수신청대리인 등록을 위해서는 예외 없이 부동산경매에 관한 실무교육을 이수해야 합니다. 중개사무소 개설등록을 위한 실무교육과 매수신청대리인을 위한 부동산경매 실무교육은 별개의 교육과정으로, 중개사무소 개설 실무교육을 최근에 받았다고 하더라도 경매 관련 전문교육은 반드시 별도로 이수해야 합니다.

⑤ 올바른 설명
매수신청대리인은 위임인에게 대상물건의 권리관계, 이용상황뿐만 아니라 경제적 가치에 대해서도 확인·설명할 의무가 있습니다. 이는 위임인이 합리적인 매수 결정을 할 수 있도록 돕기 위한 전문가로서의 의무입니다.

## 핵심 포인트

매수신청대리인 제도는 부동산경매의 전문성을 요구하는 영역으로, 일반적인 중개업무와는 구별되는 별도의 자격요건과 교육이수 의무가 있습니다. 특히 교육이수 요건은 예외가 없다는 점을 기억해야 합니다.

## 암기 팁

"경매대리는 전문영역 → 별도교육 필수"로 기억하시면, 일반 중개업무 교육으로는 대체될 수 없다는 점을 쉽게 기억할 수 있습니다.