2011년 중개사법 제39문

정답 ②번이 맞는 이유: 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘어야만 할 수 있다는 것이 민사집행법의 규정에 부합합니다.

## 법적 근거 및 정답 해설

②번 (정답): 민사집행법 제113조에 따르면, 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다. 이는 차순위매수신고자가 최고가매수신고자가 매각대금을 납부하지 못할 경우를 대비하여, 실질적으로 의미 있는 금액을 제시해야 한다는 취지입니다.

## 오답 분석

①번: 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 매수신고가격의 10분의 2(20%)입니다. 10분의 1(10%)이 아닙니다. 민사집행법 제112조에서 명시하고 있습니다.

③번: 매수인은 매각허가결정이 확정된 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각대금 지급이나 소유권이전등기 촉탁 시점이 아닙니다. 다만, 제3자에 대한 대항력은 소유권이전등기를 마쳐야 취득할 수 있습니다.

④번: 매각허가결정이 확정되면 매수인은 1개월 이내에 매각대금을 지급해야 합니다. "법원이 정한 대금지급기일"이라는 표현은 부정확합니다. 법정기간인 1개월이 원칙입니다.

⑤번: 재매각절차에서 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없습니다. 민사집행법 제135조에서 전 매수인의 재매각 참여를 금지하고 있습니다. 이는 전 매수인이 대금납부를 하지 않아 재매각이 실시되는 것이므로, 동일인의 재참여를 막는 것입니다.

## 핵심 포인트

1. 차순위매수신고의 요건: 최고가매수신고액 - 보증액 < 차순위신고액
2. 매수신청 보증금: 매수신고가격의 20% (10%가 아님)
3. 권리취득 시점: 매각허가결정 확정 시 (등기 시가 아님)
4. 대금지급기한: 매각허가결정 확정 후 1개월 이내
5. 재매각 참여제한: 전 매���인은 참여 불가

## 암기 팁

- 보증금은 "이십프로(20%)"로 기억
- 권리취득은 "허가확정"에서, 대항력은 "등기"에서
- 차순위는 "최고가 - 보증액"을 넘어야 함
- 재매각에서 전 매수인은 "출입금지"

이 문제는 부동산경매의 핵심 절차와 요건을 묻는 전형적인 문제로, 각 단계별 정확한 법정 요건과 시점을 정확히 구분하여 암기하는 것이 중요합니다.