2011년 중개사법 제36문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록전입신고와 주택의 인도만 있으면 되며, 확정일자는 대항력 취득의 필수요건이 아니라 우선변제권 취득을 위한 요건입니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 정답 - 올바른 설명
주택임대차보호법 제4조에 따르면 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 이는 임차인 보호를 위한 강행규정이므로, 당사자가 합의로 1년으로 정한 경우 임차인은 당연히 그 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

② 정답 - 올바른 설명
주택임대차보호법 제8조의2에서 "주택의 전세계약에 관하여는 그 성질에 반하지 아니하는 한 이 법을 준용한다"고 명시하고 있습니다. 미등기 전세계약도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

③ 정답 - 올바른 설명
주택임대차보호법 제6조에 따르면 묵시적 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만 그 효력은 통지한 날부터 3개월이 지나면 발생합니다.

④ 정답 - 올바른 설명
주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하여 임차인을 보호하고 있습니다.

⑤ 오답 - 틀린 설명
주택임대차보호법 제3조에 따르면 대항력 취득요건은 ①주택의 인도 ②주민등록전입신고 두 가지입니다. 확정일자는 대항력 취득요건이 아니라 우선변제권(제3조의2) 취득을 위한 추가 요건입니다. 즉, 확정일자 없이도 대항력은 취득할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 대항력과 우선변제권의 구별이 핵심입니다. 많은 수험생들이 두 개념을 혼동하여 확정일자를 대항력의 필수요건으로 착각하는 경우가 많습니다.

- 대항력: 주택인도 + 주민등록전입신고
- 우선변제권: 대항력 + 확정일자

## 암기 팁

"대항력은 이사(인도+전입신고)만, 우선변제권은 이사+도장(확정일자)"으로 기억하면 쉽게 구별할 수 있습니다. 확정일자는 제3자에 대한 우선변제를 받기 위한 것이지, 임대인에 대한 대항력과는 별개의 개념임을 명확히 구분해야 합니다.