2011년 중개사법 제32문

정답 ④번이 틀린 이유: 중개대상물 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 또는 날인해야 하며, 소속공인중개사가 아닙니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

공인중개사법 시행규칙 제20조의2에 따르면, 중개대상물 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 또는 날인하도록 규정되어 있습니다. 소속공인중개사가 실제 중개행위를 수행했더라도, 최종적인 책임과 서명은 개업공인중개사가 져야 합니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 개업공인중개사 기본 확인사항
개업공인중개사는 중개대상물에 대해 직접 확인한 사항만을 확인·설명서에 기재해야 합니다. 추측이나 전해들은 내용이 아닌, 실제로 확인한 사실만을 적어야 하므로 올바른 설명입니다.

② 정답 - 권리관계 등기부기재사항
등기사항증명서는 중개대상물의 권리관계를 확인하는 가장 기본적이고 정확한 자료입니다. 개업공인중개사는 반드시 등기사항증명서를 확인하여 소유권, 근저당권, 전세권 등의 권리관계를 정확히 파악하고 이를 확인·설명서에 기재해야 합니다.

③ 정답 - 취득시 부담할 조세
매매 시 발생하는 취득세, 등록면허세 등의 조세는 법령이 수시로 변경될 수 있으므로, 중개가 완성되기 전 최신의 지방세법 내용을 확인하여 정확한 세율과 세액을 안내해야 합니다. 이는 거래당사자의 경제적 부담을 미리 알려주는 중요한 의무입니다.

④ 오답 - 서명 또는 날인 주체
이것이 틀린 설명입니다. 소속공인중개사가 실제 중개업무를 수행했더라도, 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 또는 날인해야 합니다. 이는 개업공인중개사가 중개사무소의 최종 책임자로서 모든 중개행위에 대한 책임을 진다는 의미입니다.

⑤ 정답 - 중개보수 계산기준
중개보수는 실제 거래가 성사된 금액이 아닌, 거래예정금액을 기준으로 계산합니다. 이는 중개계약 체결 시점에서 예상되는 거래금액을 바탕으로 중개보수를 미리 산정하여 투명하게 공개하기 위함입니다.

## 핵심 포인트

중개대상물 확인·설명서 관련 문제에서는 책임의 주체가 자주 출제됩니다. 실무는 소속공인중개사가 수행할 수 있지만, 법적 책임과 서명은 항상 개업공인중개사가 진다는 점을 명확히 구분해야 합니다.

## 암기 팁

"개업공인중개사 = 사장 = 최종 책임자 = 서명권자"로 기억하면, 소속공인중개사와의 역할 구분을 쉽게 할 수 있습니다.