2011년 중개사법 제31문

정답 ④번이 맞는 이유: 내·외부시설물의 상태는 개업공인중개사의 기본 확인사항이 아니라 선택적 확인사항에 해당하기 때문입니다.

## 법적 근거

공인중개사법 시행규칙 제21조의2 및 별지 제20호의2서식에 따르면, 주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서에서 개업공인중개사의 기본 확인사항과 선택적 확인사항이 구분되어 있습니다.

## 각 선택지 분석

① 권리관계 (기본 확인사항 ○)
- 소유권, 전세권, 임차권 등 해당 부동산의 권리관계는 개업공인중개사가 반드시 확인해야 하는 기본사항입니다.
- 등기부등본을 통해 확인하며, 거래의 안전성과 직결되는 핵심 요소입니다.

② 입지조건 (기본 확인사항 ○)
- 교통여건, 교육환경, 주변 상업시설 등 해당 부동산의 입지적 조건은 기본 확인사항입니다.
- 거래당사자의 의사결정에 중요한 영향을 미치는 요소로 반드시 확인해야 합니다.

③ 비선호시설(1km 이내) (기본 확인사항 ○)
- 화장장, 납골시설, 폐기물처리시설, 교정시설 등 1km 이내의 비선호시설은 기본 확인사항입니다.
- 거주환경에 직접적인 영향을 미치므로 의무적으로 확인하고 설명해야 합니다.

④ 내·외부시설물의 상태 (선택적 확인사항 ×)
- 건물의 내부 및 외부 시설물의 노후화 정도, 수리 필요성 등은 선택적 확인사항입니다.
- 개업공인중개사가 필요에 따라 확인할 수 있는 사항이지, 반드시 확인해야 하는 기본사항은 아닙니다.

⑤ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율 (기본 확인사항 ○)
- 취득세, 등록면허세, 인지세 등 부동산 취득 시 부담해야 할 조세는 기본 확인사항입니다.
- 거래비용과 직결되므로 반드시 확인하고 설명해야 합니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 중개대상물 확인·설명서의 기본 확인사항과 선택적 확인사항의 구분을 묻는 문제입니다. 기본 확인사항은 모든 거래에서 반드시 확인해야 하는 사항이고, 선택적 확인사항은 필요에 따라 확인할 수 있는 사항입니다.

특히 내·외부시설물의 상태는 건물의 물리적 상태에 관한 것으로, 전문적인 건축 지식이 필요한 영역이므로 공인중개사의 선택적 확인사항으로 분류됩니다.

## 암기 팁

기본 확인사항: 권리관계, 입지조건, 비선호시설, 조세 등 거래 안전성과 직결되는 법적·경제적 요소
선택적 확인사항: 시설물 상태, 관리비 등 물리적·부가적 요소

이러한 구분을 통해 공인중개사의 확인 의무 범위를 명확히 이해할 수 있습니다.