2011년 중개사법 제28문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 소음·진동은 공인중개사법령상 주거용 건축물에 대해 반드시 확인·설명해야 할 필수 사항으로 규정되어 있어, "확인하기 곤란하므로 확인·설명할 사항에 해당하지 않는다"는 설명이 틀렸습니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

⑤번 (정답 - 틀린 설명)
공인중개사법 시행규칙 별표1에서는 중개대상물 확인·설명서에 기재할 사항을 구체적으로 규정하고 있습니다. 주거용 건축물의 경우 소음·진동은 필수 확인·설명 사항으로 명시되어 있습니다. 개업공인중개사는 해당 지역의 소음·진동 현황을 직접 확인하거나 관련 기관의 자료를 통해 파악하여 설명해야 할 의무가 있습니다.

①번 (맞는 설명)
공인중개사법 제25조에 따르면, 개업공인중개사는 중개계약을 체결하기 전에 중개대상물에 대한 확인·설명을 해야 합니다. 이는 거래당사자가 충분한 정보를 바탕으로 합리적인 판단을 할 수 있도록 하기 위함입니다.

②번 (맞는 설명)
확인·설명 의무는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 자, 즉 매수인이나 임차인에게 이행해야 합니다. 이들이 실질적으로 해당 부동산의 상태나 권리관계 등을 알아야 할 필요가 있는 당사자이기 때문입니다.

③번 (맞는 설명)
공인중개사법 제25조 제3항에 따르면, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부해야 합니다. 이는 확인·설명 내용을 서면으로 남겨 분쟁을 예방하기 위한 조치입니다.

④번 (맞는 설명)
판례에 따르면, 중개보수의 지급 여부와 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임은 별개의 문제입니다. 중개보수를 받지 못했다고 해서 법정 의무인 확인·설명의무가 면제되는 것은 아니며, 이를 위반한 경우의 손해배상책임도 당연히 소멸되지 않습니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 중개대상물 확인·설명 제도의 구체적 내용을 묻는 문제입니다. 특히 ⑤번 선택지는 실무에서 자주 발생하는 오해를 다룬 것으로, 소음·진동이 확인하기 어렵다는 이유로 설명 의무를 소홀히 하는 경우가 있지만, 이는 법령상 명확히 규정된 필수 확인 사항임을 알아야 합니다.

확인·설명 의무는 부동산 거래의 투명성과 안전성을 보장하는 핵심 제도이므로, 그 대상, 시기, 방법 등을 정확히 숙지해야 합니다.