2010년 부동산학 제39문

## 정답: ③ 45,000,000원

결론: 간접법 토지평가는 정상거래가격에서 건물의 재조달원가를 차감하여 산정하므로, 90,000,000원 - 45,000,000원 = 45,000,000원이 정답입니다.

## 해설

간접법 토지평가의 개념
간접법은 토지와 건물이 일체로 거래된 경우 토지가격을 산정하는 방법으로, 전체 거래가격에서 건물가격을 차감하여 토지가격을 구하는 방식입니다. 이때 핵심은 정상거래가격을 기준으로 하고, 건물가격은 재조달원가를 적용한다는 점입니다.

단계별 계산과정

1) 정상거래가격 산정
- 실제 거래가격: 85,500,000원
- 급박한 사정으로 정상가격 대비 5% 저가 매도
- 정상거래가격 = 85,500,000원 ÷ 0.95 = 90,000,000원

2) 건물가격 산정
- 건물면적: 500㎡
- 재조달원가: 90,000원/㎡ (거래시점 현재)
- 건물가격 = 500㎡ × 90,000원/㎡ = 45,000,000원
- ※ 매도자의 실제 건축비(82,000원/㎡)가 아닌 일반적 재조달원가 적용

3) 토지가격 산정
- 토지가격 = 정상거래가격 - 건물가격
- 토지가격 = 90,000,000원 - 45,000,000원 = 45,000,000원

오답 분석

① 40,500,000원: 실제 거래가격(85,500,000원)에서 건물가격을 차감한 값으로, 정상거래가격을 적용하지 않은 오류

② 44,500,000원: 매도자의 실제 건축비(82,000원/㎡)를 적용하여 계산한 값으로, 재조달원가 개념을 잘못 적용

④ 46,000,000원: 계산 과정에서 수치를 잘못 적용한 경우

⑤ 49,000,000원: 정상거래가격에서 매도자의 실제 건축비로 계산한 건물가격을 차감한 값

핵심 포인트

1. 정상거래가격 원칙: 급박한 사정 등으로 인한 할인은 보정하여 정상가격을 산정해야 합니다.

2. 재조달원가 적용: 건물가격은 매도자의 실제 건축비가 아닌 거래시점의 일반적인 재조달원가를 적용합니다.

3. 간접법 공식: 토지가격 = 정상거래가격 - 건물 재조달원가

암기 팁
간접법은 "정상가격에서 재조달원가를 빼라"로 기억하면 됩니다. 실제 거래가격이나 실제 건축비에 현혹되지 말고, 항상 정상화된 가격과 일반적인 재조달원가를 적용해야 합니다.