2010년 부동산학 제38문

정답 ④번 - 초과토지는 건부지와 분리되어 독립적으로 사용될 수 있다는 점에서 설명이 틀렸습니다.

## 각 선택지 분석

① 최유효이용분석의 정의 (정답)
최유효이용분석은 지역분석과 개별분석을 통해 대상 부동산이 최대 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾는 작업입니다. 이는 부동산 감정평가의 핵심 과정으로, 물리적 가능성, 법적 허용성, 경제적 타당성, 최대생산성의 4가지 기준을 모두 충족하는 이용을 찾아내는 것입니다.

② 부동산의 개별성과 최유효이용 (정답)
부동산은 위치의 고정성과 개별성이라는 특성을 가지므로, 특정 토지가 인근지역과 다른 용도로 이용되더라도 그것이 해당 토지의 최유효이용이 될 수 있습니다. 예를 들어, 주거지역 내에서도 특정 위치의 토지가 상업시설로 이용될 때 더 높은 가치를 창출할 수 있다면 이것이 최유효이용이 됩니다.

③ 중도적 이용(interim use) (정답)
중도적 이용은 가까운 장래에 새로운 최유효이용이 예상될 때, 그 전환 시점까지의 대기 과정에서 이루어지는 현재의 이용을 의미합니다. 예를 들어, 재개발 예정지역에서 임시 주차장으로 이용하는 경우가 이에 해당합니다.

④ 초과토지(excess land) (오답)
이 선택지가 틀린 이유: 초과토지는 현존 지상개량물에 필요한 적정면적을 초과하는 토지로, 건부지와 분리되어 독립적으로 사용될 수 있는 토지입니다. 문제에서는 "독립적으로 사용될 수 없다"고 했으나, 실제로는 분리되어 독립적 사용이 가능하기 때문에 경제적 가치를 가집니다. 이는 잉여토지(surplus land)와 구별되는 개념으로, 잉여토지는 독립적 사용이 불가능한 반면 초과토지는 가능합니다.

⑤ 투기적 이용(speculative use) (정답)
투기적 이용은 미래의 불확실한 수익을 기대하는 이용으로, 높은 불확실성으로 인해 최유효이용 판단이 어렵습니다. 시장 변화나 개발 계획의 불확실성 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다.

## 핵심 포인트

초과토지 vs 잉여토지 구분이 시험의 핵심입니다:
- 초과토지: 분리하여 독립적 사용 가능 → 별도의 경제적 가치 인정
- 잉여토지: 분리하여 독립적 사용 불가능 → 기여가치만 인정

이러한 구분은 부동산 감정평가에서 토지의 가치 산정에 직접적인 영향을 미치므로 정확한 이해가 필요합니다.