2010년 부동산학 제37문

## 정답 해설

정답은 ③번입니다. 자본회수에 관한 개념을 정확히 이해하고 있는지를 묻는 문제로, ㄱ, ㄷ, ㅁ이 올바른 설명입니다.

## 자본회수의 기본 개념

자본회수(Capital Recovery)는 부동산 투자에서 투입된 자본을 회수하는 과정을 의미하며, 부동산 감정평가에서 수익환원법 적용 시 핵심적인 개념입니다.

## 각 선택지별 분석

ㄱ. 올바른 설명 - 자본회수는 투자원금의 회수를 의미합니다. 부동산 투자 시 투입된 초기 자본이 투자기간 동안 순수익을 통해 점진적으로 회수되는 과정을 말합니다.

ㄴ. 틀린 설명 - 자본회수율과 할인율(자본환원율)은 서로 다른 개념입니다. 할인율은 투자수익률을 의미하며, 자본회수율은 투입자본의 회수율을 나타냅니다. 종합환원율 = 할인율 + 자본회수율의 관계가 성립합니다.

ㄷ. 올바른 설명 - 내용연수가 무한한 토지의 경우 가치감소가 없으므로 자본회수율이 0%입니다. 반면 건물과 같이 내용연수가 한정된 자산은 시간경과에 따른 가치감소분만큼 자본회수가 필요합니다.

ㄹ. 틀린 설명 - 정액법(straight-line method)에서는 매년 동일한 금액이 회수되며, 연금법(sinking fund method)에서는 복리로 적립하여 만기 시 원금과 일치하도록 하는 방법입니다. 연금법이 정액법보다 초기 회수액이 적습니다.

ㅁ. 올바른 설명 - 자본회수율은 부동산의 잔존가치와 밀접한 관련이 있습니다. 투자기간 종료 시점의 잔존가치가 클수록 회수해야 할 자본금액이 줄어들어 자본회수율이 낮아집니다.

## 핵심 포인트

1. 종합환원율의 구성: 종합환원율 = 할인율 + 자본회수율
2. 자산별 자본회수율: 토지(0%) vs 건물(양의 값)
3. 자본회수방법: 정액법과 연금법의 차이점 이해

## 시험 출제 포인트

자본회수 관련 문제는 수익환원법과 연계되어 자주 출제됩니다. 특히 할인율과 자본회수율의 구분, 토지와 건물의 자본회수율 차이, 그리고 잔존가치와 자본회수율의 관계는 반복 출제되는 핵심 개념이므로 정확한 이해가 필요합니다.