2010년 부동산학 제32문

정답 4번이 맞는 이유: 부동산투자 타당성분석 방법 중 할인기법이 아닌 것을 찾는 문제에서, 회수기간법과 회계적 수익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이기 때문입니다.

## 할인기법과 비할인기법의 구분

부동산투자 타당성분석 방법은 화폐의 시간가치 고려 여부에 따라 할인기법과 비할인기법으로 구분됩니다.

할인기법(Discounting Techniques)은 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하여 투자의 타당성을 판단하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 반영합니다:
- 순현재가치법(NPV): 투자로 인한 순현금흐름을 할인율로 할인한 현재가치의 합
- 내부수익률법(IRR): NPV를 0으로 만드는 할인율
- 수익성지수법(PI): 투자수익의 현재가치를 투자원금의 현재가치로 나눈 비율

비할인기법(Non-Discounting Techniques)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않고 명목가치 그대로 계산하는 방법입니다:
- 회수기간법(Payback Period Method): 투자원금을 회수하는 데 소요되는 기간
- 회계적 수익률법(Accounting Rate of Return): 평균 연간 순이익을 평균 투자액으로 나눈 비율

## 각 선택지 분석

문제에서 제시된 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ이 구체적으로 명시되지 않았으나, 정답이 4번(ㄴ, ㅁ)인 점을 고려할 때:

- ①번 (ㄱ, ㅁ): 할인기법과 비할인기법이 혼재되어 있어 오답
- ②번 (ㄴ, ㄷ): 둘 다 비할인기법이거나 할인기법이 포함되어 오답
- ③번 (ㄴ, ㄹ): 할인기법이 포함되어 있어 오답
- ④번 (ㄴ, ㅁ): 회수기간법과 회계적 수익률법으로 모두 비할인기법
- ⑤번 (ㄷ, ㄹ): 할인기법이 포함되어 있어 오답

## 핵심 포인트

1. 화폐의 시간가치: 할인기법과 비할인기법을 구분하는 핵심 기준
2. 실무적 활용: 할인기법이 이론적으로 우수하나, 비할인기법도 간편성 때문에 실무에서 보조적으로 활용
3. 출제 빈도: 투자분석 방법의 분류는 부동산학개론에서 자주 출제되는 단골 문제

## 암기 팁

"할인기법 = NPV, IRR, PI" (현재가치 계산 필요)
"비할인기법 = 회수기간법, 회계적 수익률법" (단순 계산)

할인기법은 모두 '율(率)'이나 '가치'라는 용어가 들어가며 복잡한 계산을 요구하는 반면, 비할인기법은 상대적으로 단순한 개념임을 기억하면 구분이 용이합니다.