2010년 부동산학 제31문

정답 3번이 맞는 이유는 ㄴ과 ㄷ이 모두 부채금융에 해당하는 자금조달방법이기 때문입니다.

## 부채금융과 자기자본금융의 구분

부동산 개발사업의 자금조달방법은 크게 부채금융(debt financing)과 자기자본금융(equity financing)으로 구분됩니다.

부채금융은 차입을 통한 자금조달로서 원금상환의무와 이자지급의무가 발생하는 방식입니다. 대표적으로 은행대출, 회사채 발행, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등이 있습니다.

자기자본금융은 소유권 참여를 통한 자금조달로서 원금상환의무가 없고 배당을 통해 수익을 분배받는 방식입니다. 주식발행, 부동산투자회사(리츠) 설립, 부동산펀드 조성 등이 해당됩니다.

## 각 선택지별 분석

문제에서 제시된 선택지들을 부채금융과 자기자본금융으로 분류하면:

ㄱ. 주식발행 - 자기자본금융입니다. 투자자들이 회사의 지분을 취득하는 대가로 자금을 제공하며, 원금상환의무가 없고 배당을 통해 수익을 분배받습니다.

ㄴ. 은행대출 - 부채금융입니다. 금융기관으로부터 자금을 차입하여 약정된 기간 내에 원금과 이자를 상환해야 하는 의무가 발생합니다.

ㄷ. 회사채 발행 - 부채금융입니다. 회사가 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 차입하는 것으로, 만기 시 원금상환과 정기적인 이자지급 의무가 있습니다.

ㄹ. 부동산투자회사(REITs) 설립 - 자기자본금융입니다. 투자자들이 부동산투자회사의 주식을 매입하여 부동산 투자수익을 배당으로 분배받는 구조입니다.

ㅁ. 부동산펀드 조성 - 자기자본금융입니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고 수익을 분배하는 방식으로, 지분참여 성격이 강합니다.

## 오답 분석

- ①번 (ㄱ, ㄴ): ㄱ(주식발행)은 자기자본금융이므로 부적절
- ②번 (ㄱ, ㅁ): ㄱ(주식발행)과 ㅁ(부동산펀드)는 모두 자기자본금융
- ④번 (ㄷ, ㄹ): ㄹ(REITs)은 자기자본금융이므로 부적절
- ⑤번 (ㄷ, ㅁ): ㅁ(부동산펀드)은 자기자본금융이므로 부적절

## 핵심 포인트

부동산 자금조달에서 원금상환의무의 유무가 부채금융과 자기자본금융을 구분하는 핵심 기준입니다. 차입 성격의 자금조달은 부채금융, 지분참여 성격의 자금조달은 자기자본금융으로 분류됩니다.

특히 REITs와 부동산펀드는 부동산 관련 금융상품이지만 투자자가 지분을 취득하는 구조이므로 자기자본금융에 해당한다는 점을 명확히 구분해야 합니다.