2010년 부동산학 제27문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 정부가 규제하는 주택임대료 상한이 시장에 영향을 주려면 시장의 균형임대료보다 낮아야 하는데, 선택지에서는 높아야 한다고 잘못 기술했기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 옳은 설명
주택정책은 국토교통부가 주무부처이지만, 실제로는 다양한 부처가 관련되어 있습니다. 기획재정부(주택금융, 세제), 안전행정부(현 행정안전부, 지방자치단체 관련), 금융위원회(주택금융공사 관련) 등이 각각의 역할을 담당하여 주택정책을 종합적으로 추진합니다.

② 옳은 설명
임대료 상한제는 임대인의 수익성을 제약하여 주택 유지·보수에 대한 투자 유인을 감소시킵니다. 임대료 수입이 제한되면 임대인은 수익성 확보를 위해 관리비용을 절약하게 되고, 이는 결과적으로 임대주택의 질적 수준 하락으로 이어집니다.

③ 옳은 설명
임대료 상승률 규제는 기존 임차인에게 유리하게 작용하여 현재 거주지에 계속 머물 유인을 제공합니다. 새로운 임대차 계약 시에는 시장가격을 적용받지만, 갱신 시에는 제한된 상승률만 적용받기 때문에 임차인의 주거이동성이 저하됩니다.

④ 옳은 설명
주택임대료 보조정책(바우처 제도 등)은 임차인의 지불능력을 향상시켜 임대주택에 대한 유효수요를 증가시킵니다. 이는 임대료 상승과 임대사업의 수익성 개선으로 이어져 장기적으로 임대주택 공급 증가를 유도할 수 있습니다.

⑤ 틀린 설명 (정답)
가격규제의 기본원리에 따르면, 정부가 설정한 임대료 상한이 시장에 실질적인 영향을 미치려면 시장의 균형임대료보다 낮아야 합니다. 만약 규제 상한이 균형가격보다 높다면 시장가격이 이미 그보다 낮은 수준에서 형성되므로 규제의 실효성이 없습니다. 상한선이 균형가격보다 낮을 때만 공급부족, 대기자 명단 발생 등의 시장 왜곡현상이 나타납니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 가격규제 메커니즘에 대한 기본 이해를 묻는 문제입니다. 특히 상한가격제(price ceiling)의 작동원리를 정확히 이해해야 합니다. 규제가격이 시장균형가격보다 높으면 '무의미한 규제', 낮으면 '실효성 있는 규제'가 됩니다.

## 암기 팁

"상한제는 상장균형가격보다 하락해야 효과" - 상한제가 시장에 영향을 주려면 시장가격보다 아래에 설정되어야 한다는 점을 기억하세요.