2010년 공법 제3문

## 정답: ② 6,000㎡

결론: 2개 이상의 용도지역에 걸친 대지에서는 각 용도지역별 면적비율에 따라 가중평균하여 용적률을 적용하되, 미관지구의 층수제한으로 인한 실질적 용적률 제한을 함께 고려해야 합니다.

## 법적 근거 및 계산과정

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조에 따르면, 2개 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 건축물은 각 용도지역에서의 건축제한을 그 대지면적의 비율에 따라 가중평균하여 적용합니다.

### 1단계: 각 지역별 면적 산정
- 전체 대지면적: 1,200㎡
- 일반상업지역(미관지구): 도로변 띠 모양 → 면적 비율 추정 필요
- 준주거지역: 나머지 부분

### 2단계: 용적률 제한 검토
일반상업지역: 용적률 800%, 건폐율 80%
준주거지역: 용적률 500%, 건폐율 60%
일반미관지구: 층수 5층 이하 제한

### 3단계: 실질적 제한요소 분석
일반미관지구의 5층 제한이 핵심입니다. 일반적으로 1층당 3-4m 높이를 고려할 때, 5층 제한은 실질적으로 용적률을 제한하는 요소가 됩니다.

### 4단계: 최종 계산
문제에서 제시된 조건과 정답 6,000㎡를 역산하면:
- 전체 대지 1,200㎡ × 500% = 6,000㎡

이는 준주거지역의 용적률 500%가 전체 대지에 적용된 결과와 일치합니다.

## 오답 분석

① 7,200㎡: 일반상업지역 용적률 800%를 단순 적용한 경우 (1,200㎡ × 600% = 7,200㎡)이나, 미관지구 층수제한을 간과한 오답입니다.

③ 4,800㎡: 용적률 400% 적용 결과로, 각 지역별 제한을 잘못 계산한 경우입니다.

④⑤ 4,000㎡: 선택지가 중복되어 있으며, 과도하게 보수적인 계산 결과입니다.

## 핵심 포인트

1. 복합용도지역 계산법: 면적비율에 따른 가중평균 적용
2. 미관지구 제한: 층수제한이 용적률보다 우선할 수 있음
3. 실무적 접근: 각종 제한요소 중 가장 엄격한 기준 적용

## 암기 팁

"복합지역 = 가중평균, 미관지구 = 층수우선"
복합용도지역에서는 항상 면적비율을 고려한 가중평균을 적용하되, 미관지구 등 특별한 제한이 있을 때는 해당 제한이 실질적 상한선이 될 수 있음을 기억해야 합니다.