2010년 중개사법 제38문

## 정답: ① 번

결론: 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 오전 0시부터 발생하므로, 9월 5일에 요건을 갖춘 임차인은 9월 6일 오전 0시부터 대항력을 취득합니다.

## 법적 근거 및 해설

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이는 대항력 발생 시점을 명확히 하여 법적 안정성을 도모하기 위한 규정입니다.

## 각 선택지 분석

① (정답) 대항력 발생 시점에 관한 정확한 설명입니다. 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다.

② (오답) 대법원 판례에 따르면, 한 지번에 다가구용 단독주택 1동만 있는 경우 지번�� ��재하고 호��를 기재하지 않아도 주택의 특정이 가능하므로 대항력을 취득할 수 있습니다. 호수 기재는 필수요건이 아닙니다.

③ (오답) 임차인이 올바른 전입신고를 했으나 공무원의 착오로 지번이 잘못 기재된 경우, 임차인에게 귀책사유가 없으므로 대항력은 유효하게 발생합니다. 공무원의 단순 착오는 임차인의 대항력 취득에 영향을 주지 않습니다.

④ (오답) 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되는 법률로, 임차인이 자연인이어야 합니다. 법인이 임차인인 경우에는 해당 법인 소속 직원이 거주하더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않고 민법상 임대차 규정이 적용됩니다.

⑤ (오답) 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 요건입니다. 세대원 전원이 이사를 가면 주택의 인도 요건이 상실되어 대항력도 소멸됩니다. 전세권설정등기는 물권적 효력은 유지되지만, 주택임대차보호법상 대항력과는 구별됩니다.

## 핵심 포인트

1. 대항력 발생 시점: 요건 완비 후 다음날 오전 0시 (즉시 발생 아님)
2. 대항력 요건: 주택의 인도 + 주민등록 (두 요건 모두 필요)
3. 주택 특정: 합리적으로 특정 가능하면 충분 (완벽한 표시 불요)
4. 임차인 자격: 자연인만 가능 (법인 제외)

## 암기 팁

"인도+등록 → 다음날 0시"로 기억하시면 됩니다. 대항력은 즉시 발생하는 것이 아니라 하루의 여유를 두고 발생한다는 점이 중요한 출제 포인트입니다.