2010년 중개사법 제32문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 중개대상물이 될 수 있을 뿐만 아니라 매수신청대리의 대상물도 될 수 있기 때문입니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

⑤번 오답 분석 (정답)
공인중개사법 제2조(정의) 제1호에서 중개대상물을 "토지, 건물, 그 밖에 토지 위의 정착물"로 정의하고 있으며, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 토지 위의 정착물에 해당하여 중개대상물이 됩니다. 또한 민사집행법상 경매 대상이 될 수 있는 부동산에는 입목도 포함되므로, 매수신청대리의 대상물도 될 수 있습니다. 따라서 "매수신청대리의 대상물이 될 수 없다"는 설명은 틀렸습니다.

①번 정답 분석
공인중개사법 제35조의2에 따르면, 매수신청대리인으로 등록하려면 개업공인중개사 중에서도 일정한 자격요건을 갖춰야 합니다. 개업한 지 3년 이상 경과하고, 최근 3년간 업무정지처분을 받지 않았으며, 시·도지사가 정하는 교육과정을 이수해야 합니다.

②번 정답 분석
매수신청대리인으로 등록하지 않은 개업공인중개사도 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 알선업무는 수행할 수 있습니다. 다만, 법원에서 직접 매수신청을 대리하는 행위는 매수신청대리인으로 등록한 자만 가능합니다.

③번 정답 분석
공인중개사법 제35조의4에서 매수신청대리인의 업무범위를 규정하고 있으며, 「임대주택법」에 따른 임차인의 우선매수신고 대리도 매수신청대리인의 업무에 포함됩니다.

④번 정답 분석
공인중개사법 제35조의6에서 매수신청대리인의 설명의무를 규정하고 있습니다. 매수신청대리인은 대상물의 권리관계, 경제적 가치, 매수인이 부담해야 할 사항 등을 성실·정확하게 설명하고 등기부등본 등 근거자료를 제시해야 합니다.

## 핵심 포인트

1. 중개대상물의 범위: 토지, 건물, 그 밖에 토지 위의 정착물(입목 포함)
2. 매수신청대리 대상물: 경매 가능한 모든 부동산(입목 포함)
3. 매수신청대리인 등록요건: 개업 3년 이상, 최근 3년간 업무정지 없음, 교육이수

## 암기 팁

"입목도 부동산, 경매도 가능, 매수신청대리도 가능"으로 기억하면 됩니다. 중개대상물과 매수신청대리 대상물의 범위는 기본적으로 동일하다고 이해하시면 됩니다.