2010년 중개사법 제24문

정답 ④번이 틀린 이유: 공인중개사법령상 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과분만 무효이고 전부가 무효가 되는 것은 아닙니다.

## 각 선택지 분석

① 개업공인중개사는 건축물의 매매를 업으로 해서는 안된다 (O)
공인중개사법 제33조 제1항 제1호에 따르면, 개업공인중개사는 부동산의 매매·교환을 업으로 하는 것이 금지됩니다. 이는 중개업자가 직접 거래당사자가 되어 이익을 추구하는 것을 방지하여 중개업의 공정성과 신뢰성을 확보하기 위한 규정입니다.

② 개업공인중개사는 부동산거래에서 거래당사자 쌍방을 대리해서는 안된다 (O)
공인중개사법 제33조 제1항 제3호에서 명시적으로 금지하고 있습니다. 쌍방대리는 이해상충의 문제를 야기할 수 있어 원칙적으로 금지되며, 예외적으로 당사자 쌍방의 동의가 있고 단순한 사실행위에 한해서만 허용됩니다.

③ 사례비 명목으로 법정 보수·실비 초과 금품 수수 금지 (O)
공인중개사법 제33조 제1항 제4호에 따라 법령에서 정한 보수나 실비를 초과하여 금품을 받는 것은 금지행위입니다. 사례비, 성공보수 등 어떤 명목이든 법정 한도를 초과한 금품 수수는 불법입니다.

④ 한도 초과 중개보수 약정의 효력 (X)
대법원 판례에 따르면, 법정 한도를 초과하는 중개보수 약정에서는 초과분만 무효이고 법정 한도 내의 부분은 여전히 유효합니다. 즉, 전부가 무효가 되는 것이 아니라 부분무효 원칙이 적용됩니다. 이는 거래의 안정성과 당사자의 합리적 의사를 존중하는 법리입니다.

⑤ 금지행위 시 등록취소 가능 (O)
공인중개사법 제37조에 따라 개업공인중개사가 금지행위를 한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있습니다. 이는 행정처분의 일종으로 금지행위의 중대성에 따라 재량적으로 결정됩니다.

## 핵심 포인트

중개보수 약정의 효력에 관한 문제는 시험에서 자주 출제되는 중요한 쟁점입니다. "전부무효 vs 부분무효"의 구분이 핵심이며, 판례는 일관되게 부분무효 입장을 취하고 있습니다. 또한 개업공인중개사의 5대 금지행위(부동산 매매·교환업, 겸업, 쌍방대리, 초과보수 수수, 중개대상물 직접 취득)는 반드시 암기해야 할 필수 사항입니다.