2010년 중개사법 제19문

## 정답 해설

정답 ②번이 틀린 이유는 甲이 乙과 직접 거래당사자로서 계약을 체결한 것은 중개행위가 아니라 직접거래에 해당하기 때문입니다.

## 법적 근거 및 중개행위의 개념

공인중개사법 제2조 제1호에 따르면 "중개"란 거래당사자 간의 부동산 거래를 알선하는 행위를 말합니다. 중개행위가 성립하려면 반드시 제3자로서의 지위에서 거래당사자들 사이를 중개해야 합니다. 甲이 乙과 직접 거래당사자가 되어 임대차계약을 체결한 것은 중개가 아닌 직접거래입니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 개업공인중개사가 임대차계약 알선 후 보증금 지급, 목적물 인도, 확정일자 취득 등에 관여하는 행위는 중개계약에 부수하는 행위로서 중개행위에 해당합니다. 판례는 이러한 사후관리 ��무도 중개행위의 범주에 포함시키고 있습니다.

② 오답 - 앞서 설명한 바와 같이 직접거래는 중개행위가 아닙니다. 설령 甲이 무자격자라 하더라도 거래 자체의 성격은 변하지 않습니다.

③ 정답 - 공인중개사법 제44조 제1항 제1호에 따라 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

④ 정답 - 대법원 판례에 따르면, 개업공인중개사의 자격요건에 관한 규정들은 강행법규로서 무자격자가 체결한 중개보수 지급약정의 사법상 효력을 제한합니다. 즉, 무자격자는 중개보수를 청구할 수 없습니다.

⑤ 정답 - 분양대행은 공인중개사법상 중개업이 아닙니다. 분양대행은 건설업체를 대리하여 분양업무를 수행하는 것으로, 거래당사자 간을 알선하는 중개와는 성격이 다릅니다.

## 핵심 포인트

이 문제의 핵심은 중개행위와 직접거래의 구별입니다. 중개는 반드시 제3자의 지위에서 이루어져야 하며, 당사자가 되어 거래하는 것은 중개가 아닙니다. 또한 무자격 중개업과 관련된 형사처벌, 민사효력 제한 등도 중요한 출제포인트입니다.

## 암기 팁

"중개 = 제3자 알선, 직접거래 ≠ 중개"로 기억하고, 분양대행은 대리업무이므로 중개업이 아님을 함께 기억해두시기 바랍니다.