2009년 부동산학 제8문

정답 ⑤번이 맞는 이유: 2차 주택저당대출시장에 대한 설명이 잘못되었기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 주택금융제도의 목적 (정답)
주택금융제도는 국민의 주거복지 향상과 생활안정을 도모하고, 주택경기 조절 및 주택가격 안정화 기능을 수행합니다. 또한 주택건설 촉진과 주택시장의 안정적 발전을 위한 금융지원 체계로서 중요한 역할을 담당합니다.

② 1차 주택저당대출시장 (정답)
1차 주택저당대출시장(Primary Mortgage Market)은 금융기관이 예금자로부터 수취한 자금을 바탕으로 주택구입자에게 직접 주택담보대출을 제공하는 시장입니다. 은행, 저축은행, 상호금고 등이 주요 참여기관이며, 대출기관과 차주 간의 직접적인 대출관계가 성립됩니다.

③ 2차 주택저당대출시장의 잘못된 설명 (오답)
2차 주택저당대출시장(Secondary Mortgage Market)은 1차 시장에서 이미 실행된 주택담보대출채권을 매매하는 시장입니다. 문제에서 설명한 것처럼 "투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급"하는 것이 아니라, 대출기관이 보유한 기존 대출채권을 유동화하여 투자자에게 판매하는 시장입니다.

올바른 2차 시장의 기능은 다음과 같습니다:
- 금융기관의 대출채권 유동화를 통한 자금회수
- 주택저당증권(MBS) 발행을 통한 투자상품 제공
- 대출기관의 신용위험 분산 및 자금조달 능력 향상

특별목적회사(SPC)의 역할
SPC는 2차 시장에서 대출채권을 매입하여 이를 기초자산으로 하는 유동화증권을 발행하는 역할을 합니다. 하지만 문제에서 설명한 것처럼 "투자자로부터 자금을 조달하여 대출기관에 공급"하는 것이 아니라, 기존 대출채권을 증권화하여 투자자에게 판매하는 것입니다.

## 핵심 포인트

주택금융시장의 1차와 2차 시장 구분은 공인중개사 시험에서 자주 출제되는 중요한 개념입니다.
- 1차 시장: 신규 대출 실행 (대출기관 → 차주)
- 2차 시장: 기존 대출채권 거래 (대출기관 → 투자자)

## 암기 팁

"1차는 신규 대출, 2차는 기존 대출 재판매"로 기억하면 쉽게 구분할 수 있습니다. 2차 시장은 대출을 새로 만드는 것이 아니라 이미 만들어진 대출을 다른 투자자에게 넘기는 시장이라는 점을 명확히 이해해야 합니다.