2009년 부동산학 제40문

정답 3번이 맞는 이유는 부동산 가격의 구성요소와 감정평가방법의 기본 개념을 정확히 이해했기 때문입니다.

## 법적 근거 및 개념 분석

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 감정평가 이론에 따르면, 부동산 가격은 여러 구성요소로 이루어지며, 각각에 적합한 평가방법이 적용됩니다.

가) 비용성(Cost): 부동산 가격의 3대 구성요소 중 하나로, 부동산을 취득하거나 개발하는데 소요되는 비용을 기준으로 한 가격 구성요소입니다. 토지의 조성비용, 건물의 건축비용 등이 여기에 해당합니다.

나) 거래사례비교법: 감정평가에 관한 규칙 제6조에서 규정하는 3대 평가방법 중 하나로, 대상부동산과 유사한 부동산의 거래사례를 수집하여 비교·분석함으로써 대상부동산의 가격을 산정��는 방법입니다.

다) 수익분석법: 대상부동산이 장래에 산출할 것으로 예상되는 순수익을 환원이율로 환원하거나 할인율로 할인하여 대상부동산의 가격을 산정하는 방법입니다.

## 오답 분석

① 형평성, 건물잔여법, 노선가식평가법: 형평성은 부동산 가격의 구성요소가 아니며, 건물잔여법과 노선가식평가법은 특정 상황에서 사용되는 세부 기법입니다.

② 환가성, 상환기금법, 배분법: 환가성은 부동산의 특성 중 하나이지 가격 구성요소가 아닙니다. 상환기금법은 수익환원법의 세부기법입니다.

④ 효율성, 수익분석법, 현금흐름할인법: 효율성은 경제학적 개념이지 부동산 가격의 구성요소가 아닙니다.

⑤ 공정성, 거래사례비교법, 배분법: 공정성은 평가의 원칙이지 가격 구성요소가 아닙니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 부동산 가격의 3대 구성요소(비용성, 시장성, 수익성)와 감정평가 3방법(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법)의 연관성을 묻는 문제입니다.

특히 비용성은 원가법과, 시장성은 거래사례비교법과, 수익성은 수익환원법과 각각 대응된다는 점을 기억해야 합니다.

## 암기 팁

"비거수" - 비용성은 거래사례비교법, 수익분석법과 함께 기억하되, 실제로는 비용성→원가법, 시장성→거래사례비교법, 수익성→수익환원법의 대응관계를 정확히 구분하여 암기하시기 바랍니다.