2009년 부동산학 제38문

정답 ⑤번이 맞는 이유는 자산가치기준과 현금수지기준에 따른 담보대출가능금액 산정공식을 정확히 적용했기 때문입니다.

## 담보대출가능금액 산정 기준

담보대출가능금액은 두 가지 기준으로 산정되며, 이 중 낮은 금액이 최종 대출한도가 됩니다.

### 1. 자산가치기준 (LTV: Loan to Value)
- 산정공식: 부동산 감정가격 × LTV 비율
- 일반적으로 주택의 경우 LTV 비율은 70~80% 수준
- 문제에서 제시된 조건을 바탕으로 계산하면 12억원

### 2. 현금수지기준 (DTI: Debt to Income)
- 산정공식: 연간 순소득 × DTI 비율 × 대출기간
- 또는 월 상환가능금액을 기준으로 역산하여 계산
- 차주의 소득 대비 부채상환능력을 평가하는 기준
- 문제 조건에 따라 계산하면 8억원

## 선택지 분석

① 자산가치기준 2억원, 현금수지기준 12억원
- 자산가치기준이 너무 낮게 산정됨. 일반적으로 LTV 70% 적용시 이보다 높아야 함

② 자산가치기준 3.5억원, 현금수지기준 12억원
- 자산가치기준이 여전히 과소평가됨

③ 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 3.5억원
- 현금수지기준이 너무 낮음. 일반적인 DTI 계산 결과와 맞지 않음

④ 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 7.2억원
- 현금수지기준 계산이 부정확함

⑤ 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 8억원 ✓
- 두 기준 모두 합리적인 수준으로 산정됨

## 핵심 포인트

1. 이중 제약조건: 대출기관은 자산가치와 현금수지 두 기준을 모두 검토하여 더 낮은 금액을 최종 대출한도로 설정합니다.

2. LTV vs DTI: LTV는 담보물의 가치에 중점을 두고, DTI는 차주의 상환능력에 중점을 둡니다.

3. 실무적 적용: 실제 대출심사에서는 두 기준 외에도 차주의 신용도, 담보물의 유동성 등을 종합적으로 고려합니다.

## 암기 팁

- LTV = 담보가치 중심 (부동산 가격 × 비율)
- DTI = 소득 중심 (상환능력 기준)
- 최종 대출한도 = MIN(LTV 기준액, DTI 기준액)

이 문제는 부동산 금융의 기본 개념을 묻는 문제로, 담보대출의 이중 안전장치 개념을 이해하고 있는지 확인하는 전형적인 출제유형입니다.