2009년 부동산학 제35문

정답: ② (틀린 설명)

균형의 원칙에 대한 설명이 잘못되었습니다. 균형의 원칙은 부동산의 구성요소들 간의 내부적 균형을 의미하는 것이지, 외부환경과의 균형을 의미하는 것이 아닙니다.

## 각 선택지 분석

① 대체의 원칙 (정확한 설명)
대체의 원칙은 부동산감정평가의 기본원칙 중 하나로, 합리적인 구매자는 동일한 효용을 가진 부동산 중에서 가장 저렴한 것을 선택한다는 원칙입니다. 대체관계가 성립하기 위해서는 용도, 효용, 가격 등에서 동일성 또는 유사성이 있어야 한다는 설명이 정확합니다. 이는 비교법(거래사례비교법)의 이론적 근거가 됩니다.

② 균형의 원칙 (틀린 설명)
균형의 원칙은 부동산의 구성요소들(토지, 건물, 설비 등) 간의 내부적 균형을 의미합니다. 즉, 토지의 규모와 건물의 규모, 건물의 구조와 설비의 수준 등이 적절히 조화를 이루어야 부동산의 가치가 극대화된다는 원칙입니다. 선택지에서 언급한 "외부환경과의 균형"은 균형의 원칙이 아니라 적합성의 원칙에 해당하는 내용입니다.

③ 기여의 원칙 (정확한 설명)
기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 전체 가치에 기여하는 정도에 따라 그 가치가 결정된다는 원칙입니다. 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성 등이 성립근거가 되며, 최유효이용의 판정에 중요한 기준이 됩니다.

④ 경쟁의 원칙 (정확한 설명)
경쟁의 원칙은 부동산시장에서도 완전경쟁이 이루어질 때 초과이윤이 소멸되고 적정가격이 형성된다는 원칙입니다. 이는 수익법의 이론적 근거가 되며, 시장에서의 경쟁을 통해 부동산가격이 결정된다는 내용이 정확합니다.

⑤ 변동의 원칙 (정확한 설명)
변동의 원칙은 부동산가격이 시간의 경과에 따라 변동한다는 원칙입니다. 부동산의 영속성(자연적 특성)과 용도의 다양성, 위치의 가변성(인문적 특성) 등이 성립근거가 됩니다.

## 핵심 포인트

부동산감정평가 원칙에서 균형의 원칙과 적합성의 원칙을 구분하는 것이 중요합니다. 균형의 원칙은 내부적 균형(구성요소 간 조화), 적합성의 원칙은 외부환경과의 조화를 의미합니다.

## 암기 팁

- 균형의 원칙: "내부" 구성요소들의 균형
- 적합성의 원칙: "외부" 환경과의 조화
- 기여의 원칙: 각 요소의 "기여도"에 따른 가치 결정