2009년 부동산학 제34문

정답 ③번이 틀린 이유는 지역분석과 개별분석의 순서가 바뀌어 있기 때문입니다. 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 최유효이용을 판정하는 것이 아니라, 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 개별분석에서 최유효이용을 판정합니다.

## 법적 근거
부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 및 감정평가 실무기준에 따르면, 감정평가 절차는 일반분석(지역분석) → 개별분석 → 최유효이용 판정 순서로 진행됩니다.

## 각 선택지 분석

① 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다. (정답)
- 감정평가 절차상 지역분석(일반분석)이 개별분석보다 먼저 수행됩니다.
- 지역의 일반적 특성을 파악한 후 개별 부동산의 특성을 분석하는 것이 논리적 순서입니다.

② 개별요인은 당해 토지의 가격형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다. (정답)
- 개별요인은 해당 부동산 고유의 물리적, 법적, 경제적 특성을 의미합니다.
- 토지의 형상, 면적, 접근성, 용도지역 등이 대표적인 개별요인입니다.

③ 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다. (오답)
- 순서가 잘못되었습니다. 지역분석 → 개별분석 → 최유효이용 판정 순서가 맞습니다.
- 개별분석에서 지역분석 결과와 개별요인을 종합하여 최유효이용을 판정합니다.

④ 인근지역의 범위는 고정적·경직적인 것이 아니라 유동적·가변적이다. (정답)
- 인근지역은 부동산의 용도, 시장상황, 교통여건 등에 따라 그 범위가 달라질 수 있습니다.
- 시간의 경과에 따라 도시개발, 교통망 변화 등으로 인근지역의 범위도 변동됩니다.

⑤ 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다. (정답)
- 동일수급권은 인근지역보다 넓은 개념으로, 동일한 수요와 공급이 작용하는 시장권역을 의미합니다.
- 인근지역과 그와 경쟁관계에 있는 유사지역들을 포괄하는 범위입니다.

## 핵심 포인트
감정평가 절차에서 지역분석 → 개별분석 → 최유효이용 판정의 순서는 매우 중요한 출제 포인트입니다. 지역의 일반적 특성을 먼저 파악한 후, 개별 부동산의 특성을 분석하고, 이를 종합하여 최유효이용을 판정하는 논리적 흐름을 이해해야 합니다.

## 암기 팁
"지개최"(지역분석 → 개별분석 → 최유효이용)로 순서를 기억하면 됩니다. 큰 틀에서 작은 틀로, 일반에서 구체로 분석해 나가는 것이 감정평가의 기본 원칙입니다.