2009년 부동산학 제31문

## 정답: ⑤번

결론: 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치가 시간이 지날수록 증가하면 차입자의 상환능력이 향상되고 담보가치가 상승하여 채무불이행 위험이 감소하므로, 위험이 높아진다는 ③번이 정답입니다.

## 각 선택지 분석

① 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 월 불입금액
- 틀림: 두 방식의 1회차 월 불입금액은 다릅니다.
- 원금균등상환: 매월 원금을 균등하게 나누어 상환하므로 1회차에는 (원금÷상환횟수) + (전체원금×월이자율)
- 원리금균등상환: 매월 원금과 이자의 합계가 동일하도록 계산된 금액
- 일반적으로 원금균등상환방식의 초기 월 불입금액이 더 큽니다.

② 금리상승 예상 시 변동금리 vs 고정금리
- 틀림: 향후 금리상승이 예상되는 경우 차입자에게는 고정금리 대출이 유리합니다.
- 변동금리는 시장금리 변동에 따라 대출금리가 조정되므로, 금리상승 시 이자부담이 증가
- 고정금리는 대출기간 동안 금리가 고정되어 금리상승의 영향을 받지 않음
- 따라서 금리상승이 예상될 때는 고정금리가 차입자에게 유리합니다.

③ 소득증가와 담보가치 상승이 채무불이행 위험에 미치는 영향
- 정답: 이 설명은 틀렸습니다.
- 차입자의 소득증가 → 상환능력 향상 → 채무불이행 위험 감소
- 담보부동산 가치상승 → 담보여력 증가 → 채무불이행 위험 감소
- LTV(Loan to Value) 비율이 개선되어 대출의 안전성이 높아짐
- 따라서 채무불이행 위험이 높아진다는 것은 잘못된 설명입니다.

## 핵심 포인트

주택금융의 위험요소 이해
- 채무불이행 위험은 차입자의 상환능력과 담보가치에 반비례
- 소득 감소, 부동산 가격 하락, 금리 상승 등이 위험을 증가시키는 요인
- 소득 증가, 부동산 가격 상승, 금리 하락 등이 위험을 감소시키는 요인

상환방식별 특징
- 원금균등상환: 초기 부담이 크지만 시간이 지날수록 월 상환액 감소
- 원리금균등상환: 매월 동일한 금액 상환으로 자금계획 수립이 용이

금리 유형별 특성
- 고정금리: 금리변동 위험을 대출기관이 부담
- 변동금리: 금리변동 위험을 차입자가 부담

이 문제는 주택금융의 기본 개념과 위험요소에 대한 정확한 이해를 묻는 문제로, 실무에서도 중요한 개념들입니다.