2009년 부동산학 제28문

## 정답: ② 324만원

결론: 순영업소득(NOI)은 총임대수입에서 공실손실과 운영비용을 차감하여 계산하며, 주어진 조건에 따라 계산하면 324만원이 됩니다.

## 순영업소득(NOI) 계산 원리

순영업소득(Net Operating Income, NOI)은 부동산 투자분석의 핵심 개념으로, 다음 공식으로 계산됩니다:

NOI = 총임대수입 - 공실손실 - 운영비용

또는

NOI = 유효총수입 - 운영비용

여기서 유효총수입 = 총임대수입 - 공실손실

## 계산 과정 분석

문제에서 제시된 조건들을 바탕으로 단계별 계산을 진행해야 합니다:

1. 총임대수입 확인: 연간 임대료 총액
2. 공실손실 차감: 공실률을 적용한 손실액
3. 운영비용 차감: 관리비, 수선비, 보험료, 세금 등 실제 운영에 소요되는 비용

## 오답 분석

① 320만원: 운영비용을 과다 계상하거나 공실손실을 잘못 계산한 경우입니다. 일반적으로 관리비나 수선비를 실제보다 높게 적용했을 가능성이 있습니다.

③ 332만원: 공실손실을 과소 계상하거나 일부 운영비용을 누락한 경우입니다. 특히 보험료나 관리비 일부를 제외하고 계산했을 가능성이 있습니다.

④ 345만원: 운영비용을 상당 부분 누락하고 계산한 경우입니다. NOI와 총수입을 혼동하여 계산했을 가능성이 높습니다.

⑤ 382만원: 공실손실이나 운영비용을 거의 반영하지 않고 계산한 경우로, 총임대수입에 가까운 수치입니다.

## 핵심 포인트

1. 운영비용의 범위: 관리비, 수선비, 보험료, 재산세, 공과금 등이 포함되지만, 소득세나 감가상각비는 제외됩니다.

2. 공실손실 적용: 실제 공실률 또는 시장 평균 공실률을 적용하여 현실적인 수입을 산정해야 합니다.

3. NOI의 특징: 융자상환금(원리금)이나 소득세는 포함되지 않으며, 순수하게 부동산 운영으로 발생하는 순수익만을 의미합니다.

## 시험 출제 포인트

- NOI 계산 시 포함/제외 항목 구분
- 공실손실과 운영비용의 정확한 적용
- 총수입, 유효총수입, NOI의 개념 차이
- 부동산 투자수익률 계산의 기초 자료로서의 NOI 활용

NOI는 부동산 가치평가와 투자분석의 기본이 되는 중요한 개념이므로, 계산 과정과 포함 항목을 정확히 숙지해야 합니다.