2009년 부동산학 제25문

정답: ① - 회계이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이므로 틀린 설명입니다.

## 각 선택지 분석

① 틀린 설명 (정답)
화폐의 시간가치를 고려한 투자분석기법에는 순현재가치법(NPV)과 내부수익률법(IRR)이 있습니다. 그러나 회계이익률법(평균수익률법)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 전통적 투자분석기법입니다. 회계이익률법은 단순히 평균 회계이익을 평균 투자액으로 나누어 수익률을 계산하는 방법으로, 현금흐름의 발생시점을 고려하지 않습니다.

② 맞는 설명
순현재가치법(Net Present Value, NPV)은 할인현금흐름법의 대표적인 기법입니다. 미래에 발생할 것으로 예상되는 현금유입의 현재가치 합계에서 현금유출의 현재가치 합계를 차감하여 순현재가치를 구하고, 이 값이 양수이면 투자가치가 있다고 판단합니다. NPV = Σ(CFt/(1+r)^t) - I₀ 공식으로 표현됩니다.

③ 맞는 설명
내부수익률(Internal Rate of Return, IRR)은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율을 의미합니다. 즉, 현금유입의 현재가치 합계와 현금유출의 현재가치 합계가 같아지는 할인율입니다. IRR이 요구수익률보다 높으면 투자가치가 있다고 판단합니다.

## 투자분석기법 분류

화폐의 시간가치 고려 기법:
- 순현재가치법(NPV)
- 내부수익률법(IRR)
- 수익성지수법(PI)

화폐의 시간가치 미고려 기법:
- 회계이익률법(평균수익률법)
- 투자회수기간법

## 핵심 포인트

이 문제는 투자분석기법을 화폐의 시간가치 고려 여부로 분류하는 것이 핵심입니다. 회계이익률법은 현금흐름의 발생시점을 무시하고 단순 평균으로 계산하므로 화폐의 시간가치를 반영하지 못하는 한계가 있습니다. 반면 NPV와 IRR은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하므로 화폐의 시간가치를 충분히 반영합니다.

암기 팁: "회계이익률법은 '회계'라는 단어에서 알 수 있듯이 장부상의 이익만을 고려하므로 시간가치를 반영하지 않는다"고 기억하면 쉽습니다.