2009년 부동산학 제15문

## 정답: ② 도심지역에 건물들이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 낮다는 것이다.

정답 해설

②번이 틀린 설명입니다. 도심지역에 건물들이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 것을 의미합니다. 도심지역은 토지가격이 매우 높기 때문에, 제한된 토지면적에서 최대한의 수익을 얻기 위해 자본(건축비)을 투입하여 건물을 고층화합니다. 이는 비싼 토지를 자본으로 대체하는 전형적인 사례로, 토지와 자본 간의 대체성이 높음을 보여줍니다.

각 선택지 분석

① 회귀모형 관련 설명 (정답)
회귀분석은 부동산 입지분석에서 광범위하게 활용되는 통계적 기법입니다. 소매점포의 매출액, 수익성 등의 성과에 영향을 미치는 다양한 입지요인들(유동인구, 접근성, 경쟁점포 수, 주차시설 등)을 독립변수로 설정하여 그 영향력을 정량적으로 분석할 수 있습니다. 이를 통해 최적 입지를 선정하거나 예상 수익을 추정하는 데 활용됩니다.

② 토지와 자본의 대체성 (오답)
경제학적으로 토지와 자본은 대체재 관계에 있습니다. 토지가격이 높은 도심지역에서는 토지 사용을 절약하고 자본(건축비)을 많이 투입하여 고층건물을 건설합니다. 반대로 토지가격이 저렴한 교외지역에서는 자본 투입을 줄이고 토지를 많이 사용하여 저층건물을 건설합니다. 따라서 도심의 고층화는 대체성이 높음을 의미합니다.

③ 레일리의 소매인력법칙 (정답)
W.J. Reilly의 소매인력법칙(Law of Retail Gravitation)은 뉴턴의 만유인력법칙을 응용한 이론입니다. 두 도시 간의 상거래 경계점(분기점)은 각 도시의 인구에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례한다는 법칙으로, 상권분석과 소매입지 선정에 중요한 이론적 기초가 됩니다.

핵심 포인트

1. 토지와 자본의 대체관계: 도심=고층화=대체성 높음, 교외=저층화=대체성 낮음
2. 입지분석 기법: 회귀분석, 중력모형, 허프모형 등 다양한 정량적 분석기법 활용
3. 레일리 법칙: 거리의 제곱에 반비례 (거리의 제곱근이 아님에 주의)

암기 팁

"도심 고층 = 대체성 高" - 비싼 땅값 때문에 자본으로 대체하여 위로 올라간다고 기억하면 됩니다. 교외의 저층 건물과 대비하여 이해하면 더욱 명확해집니다.