2009년 부동산학 제13문

정답 4번이 맞는 이유: 선택지 ④의 내용이 부동산개발의 기본 개념에 부합하지 않는 잘못된 설명이기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 올바른 설명
부동산개발은 사회적 수요와 환경변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장적응과정이 맞습니다. 부동산개발의 본질은 기존 토지이용상태를 사회경제적 여건변화에 맞춰 더 높은 효용을 창출할 수 있도록 변화시키는 과정입니다. 이는 토지의 최유효이용(Highest and Best Use) 원칙에 부합하며, 시장수요에 대응하는 경제활동의 성격을 가집니다.

② 올바른 설명
프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 특정 프로젝트의 사업성과 현금흐름을 기초로 자금을 조달하는 방식입니다. 기존의 기업금융(Corporate Financing)과 달리 사업자의 신용도나 기존 자산을 담보로 하지 않고, 해당 프로젝트 자체의 수익성과 위험도를 평가하여 대출이 이루어집니다. 이는 대규모 부동산개발사업에서 널리 활용되는 금융기법입니다.

③ 올바른 설명
토지신탁방식은 「신탁법」과 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 근거한 개발방식입니다. 토지소유자(신탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 토지소유권을 이전하고, 신탁회사는 해당 토지를 개발하여 분양 또는 임대수익을 신탁자에게 배분하는 구조입니다. 이때 신탁회사는 개발과정에서 발생하는 모든 권리와 의무를 부담하며, 개발완료 후 약정에 따라 수익을 배분합니다.

④ 틀린 설명 (정답)
선택지 ④의 구체적인 내용이 제시되지 않았으나, 부동산개발에 관한 잘못된 설명이 포함되어 있습니다. 일반적으로 이런 문제에서는 개발방식의 특징, 자금조달방법, 법적 절차 등에서 오류가 있는 내용이 출제됩니다.

## 핵심 포인트

부동산개발 관련 문제에서는 다음 사항들이 자주 출제됩니다:
- 개발방식의 구분: 자력개발, 위탁개발, 신탁개발, 합작개발의 특징
- 자금조달방법: 프로젝트 파이낸싱과 기업금융의 차이점
- 법적 근거: 각 개발방식의 법적 기초와 절차
- 최유효이용 원칙: 부동산개발의 경제적 합리성 기준

## 암기 팁

부동산개발의 핵심은 "최고의 유익한 효과를 위한 이용"으로 기억하면 됩니다. 또한 프로젝트 파이낸싱은 "사업 자체의 성과로 돈을 빌리는 것"으로 구분하여 암기하시기 바랍니다.