2009년 부동산학 제12문

정답 5번이 맞는 이유: 부동산개발사업에서 시행사나 시공사가 스스로 통제 가능한 위험은 주로 내부적 요인에 의한 것으로, 선택지 중 유일하게 사업주체가 직접 관리할 수 있는 위험입니다.

## 부동산개발사업의 위험 분류

부동산개발사업의 위험은 크게 통제 가능한 위험(내부적 위험)과 통제 불가능한 위험(외부적 위험)으로 구분됩니다.

### 통제 가능한 위험 (내부적 위험)
- 설계 및 시공 관련 위험
- 자금조달 및 재무관리 위험
- 사업관리 및 운영 위험
- 마케팅 및 분양 전략 위험
- 공사기간 지연에 따른 위험

### 통제 불가능한 위험 (외부적 위험)
- 정책 및 제도 변화 위험
- 거시경제 환경 변화 위험
- 자연재해 및 불가항력적 위험
- 사회간접자본 확충 지연 위험

## 각 선택지 분석

① 매장문화재 출토로 인한 사업 위험
문화재보호법에 따라 매장문화재가 발견되면 즉시 공사를 중단하고 관할 지방자치단체장에게 신고해야 합니다. 이는 불가항력적 외부 위험으로 사업주체가 통제할 수 없는 영역입니다.

② 거시적 시장환경의 변화 위험
금리변동, 경기침체, 부동산시장 전반의 수급 불균형 등은 외부적 환경요인으로 개별 사업주체가 통제할 수 없는 위험입니다.

③ 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연 위험
도로, 상하수도, 전력공급시설 등 SOC 시설의 확충은 정부나 지방자치단체의 정책적 판단에 의존하므로 외부적 위험에 해당합니다.

④, ⑤ 선택지 내용 불완전
문제에서 4번과 5번 선택지의 내용이 명확하지 않으나, 정답이 5번으로 제시된 것으로 보아 5번이 시행사나 시공사가 스스로 관리할 수 있는 내부적 위험에 해당하는 내용일 것으로 추정됩니다.

## 핵심 포인트

부동산개발사업에서 위험관리의 핵심은 통제 가능한 위험과 불가능한 위험을 명확히 구분하는 것입니다. 시행사나 시공사는:

1. 통제 가능한 위험: 적극적 관리를 통해 최소화
2. 통제 불가능한 위험: 보험가입, 위험분산 등을 통해 대비

## 암기 팁

"내가 할 수 있는 것 vs 남이 하는 것"으로 구분하면 쉽습니다.
- 내가 할 수 있는 것: 설계, 시공, 자금조달, 마케팅 → 통제 가능
- 남이 하는 것: 정부정책, 경기변동, 문화재 발굴, SOC 확충 → 통제 불가능

이러한 위험 분류는 공인중개사 시험뿐만 아니라 실무에서도 중요한 개념이므로 정확히 이해해두시기 바랍니다.