2009년 부동산학 제11문

## 정답 해설

정답 4번이 맞는 이유: 선택지가 불완전하게 제시되어 있어 정확한 판단이 어렵지만, 일반적으로 부동산개발사업에서 대출기관의 신용위험을 높이는 요소가 정답이 됩니다.

## 각 선택지 분석

① 자기자금의 투입비중 확대요구 (올바른 대책)
대출기관이 시행사에게 자기자금 투입비중을 높이도록 요구하는 것은 신용위험을 낮추는 대표적인 방법입니다. 자기자금 비중이 높을수록 시행사의 사업 몰입도가 증가하고, 대출기관의 손실 위험이 감소합니다. 일반적으로 총 사업비의 20-30% 이상의 자기자금 투입을 요구합니다.

② 당해 시행업무의 별도 법인화 (올바른 대책)
SPC(Special Purpose Company, 특수목적회사) 설립을 통한 별도 법인화는 신용위험 관리의 핵심 수단입니다. 이를 통해 해당 사업의 위험을 분리하고, 다른 사업의 위험으로부터 격리할 수 있어 대출기관의 위험을 최소화할 수 있습니다.

③ 시행사주식에 대한 질권 설정 (올바른 대책)
시행사의 주식에 질권을 설정하면 대출기관이 담보권을 확보하게 되어 신용위험이 감소합니다. 사업이 부실화될 경우 질권 실행을 통해 손실을 최소화할 수 있는 안전장치 역할을 합니다.

## 핵심 포인트

부동산개발사업의 신용위험 관리 방안은 크게 재무적 안전장치와 법적 안전장치로 구분됩니다:

재무적 안전장치:
- 자기자금 비중 확대
- 완공보증 요구
- 분양보증 확보

법적 안전장치:
- SPC 설립을 통한 위험 분리
- 각종 담보권 설정 (질권, 저당권 등)
- 신탁 구조 활용

## 시험 출제 포인트

이 문제는 부동산개발사업의 리스크 관리에 관한 실무적 지식을 묻는 문제입니다. 공인중개사 시험에서는 개발사업의 안정성 확보 방안에 대해 자주 출제되므로, 대출기관 입장에서의 위험 관리 방법들을 체계적으로 정리해두는 것이 중요합니다.

특히 신용위험을 높이는 요소와 낮추는 요소를 명확히 구분하여 암기해야 하며, SPC 설립의 효과, 자기자금의 중요성, 각종 담보���의 역할 등을 종합적으로 이해해야 합니다.