2009년 중개사법 제34문

정답 ⑤번이 맞는 이유: 임차인이 경매를 통해 임차목적물의 소유권을 취득하면 임대인과 임차인이 동일인이 되어 임대차관계가 혼동으로 소멸하기 때문입니다.

## 각 선택지별 해설

① 틀림 - 일부 다른 용도 사용의 효과
주택임대차보호법 제2조에 따르면, 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하더라도 주된 목적이 주거용이면 동법의 적용을 받습니다. 예를 들어 주택 1층에서 작은 상점을 운영하더라도 나머지 부분을 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 일부 다른 용도 사용만으로는 보호법 적용이 배제되지 않습니다.

② 틀림 - 임차권등기명령의 효력
주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령에 의해 등기가 경료되면, 임차인이 주택을 점유하지 않더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이는 임차권등기의 핵심적 효력으로, 점유를 상실해도 등기만으로 권리가 보호받는 것이 특징입니다.

③ 틀림 - 대항력 취득요건
주택임대차보호법 제3조에 따르면, 대항력 취득을 위해서는 ①주택의 인도(점유)와 ②주민등록만 있으면 됩니다. 확정일자는 대항력 취득요건이 아니라 우선변제권 취득을 위한 추가 요건입니다. 많은 수험생이 혼동하는 부분이므로 주의해야 합니다.

④ 틀림 - 대항력 취득 후 주민등록 이전의 효과
대판 1995.5.12. 94다40905에 따르면, 임차인이 대항력을 취득한 후 목적물이 제3자에게 양도되고 소유권이전등기가 완료된 다음 주민등록을 이전하더라도, 새로운 소유자는 임차인에 대한 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 새로운 소유자인 丙은 임차보증금반환채무를 부담하게 되며, 이 채무가 소멸하지 않습니다.

⑤ 정답 - 혼동에 의한 임대차 종료
민법 제508조 혼동 규정에 따라, 임차인이 경매를 통해 임차목적물의 소유권을 취득하면 임대인과 임차인의 지위가 동일인에게 귀속되어 임대차관계가 당연히 소멸합니다. 이는 채권채무관계에서 채권자와 채무자가 같은 사람이 될 수 없다는 법리에 기반합니다.

## 핵심 포인트
- 대항력 취득요건(점유+주민등록)과 우선변제권 취득요건(+확정일자)의 구별
- 임차권등기명령의 효력(점유 불요)
- 혼동에 의한 권리관계 소멸 원리

이 문제는 주택임대차보호법의 핵심 개념들을 종합적으로 묻는 문제로, 각 제도의 요건과 효력을 정확히 구분하여 이해하는 것이 중요합니다.