2009년 중개사법 제32문

정답 ④번이 틀린 이유: 최선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 소멸하며, 매수인이 인수하지 않습니다.

## 각 선택지 분석

① 담보목적이 아닌 최선순위 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다. (O)
- 민사집행법 제91조 제3호에 따라 담보가등기는 매각으로 소멸하지만, 담보목적이 아닌 소유권이전등기청구권보전 가등기는 소멸대상에서 제외됩니다.
- 특히 최선순위인 경우 압류채권자보다 우선하므로 매각으로 소멸하지 않습니다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권과 담보가등기권리는 매각으로 소멸된다. (O)
- 민사집행법 제91조 제2호, 제3호에 의해 저당권과 담보가등기는 순위에 관계없이 모두 소멸합니다.
- 이는 경매제도의 핵심으로, 매수인이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도적 장치입니다.

③ 임차건물이 매각되더라도 보증금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다. (O)
- 대법원 판례에 따르면, 대항력 있는 임차권은 민사집행법 제91조의 소멸대상이 아닙니다.
- 임차인이 배당을 받더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권은 존속하며, 매수인이 임대인 지위를 승계합니다.

④ 최선순위의 전세권으로서 가압류채권에 대항할 수 있는 경우 전세권자가 배당요구를 하더라도 전세권은 매수인이 인수한다. (X)
- 이것이 틀린 설명입니다. 전세권자가 배당요구를 하여 배당을 받으면 전세권은 소멸합니다.
- 전세권이 매수인에게 승계되는 경우는 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우에만 해당합니다.
- 배당요구는 전세권을 포기하고 금전적 만족을 구하는 의사표시로 해석됩니다.

⑤ 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 점유를 취득한 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없다. (O)
- 민사집행법 제91조 제6호에 의해 압류 후에 생긴 유치권은 매각으로 소멸합니다.
- 압류 전에 성립한 유치권만이 매수인에게 대항할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 경매에서 권리의 소멸과 승계에 관한 중요한 원칙을 다룹니다. 특히 전세권의 경우 배당요구 여부에 따라 소멸 또는 승계가 결정된다는 점이 핵심입니다. 배당요구를 하면 소멸, 하지 않으면 승계라는 원칙을 명확히 기억해야 합니다.