2009년 중개사법 제2문

정답 ③번이 맞는 이유: 동산질권은 물권이지만 공인중개사법상 중개대상에서 제외되는 권리입니다.

## 법적 근거 및 중개대상의 범위

공인중개사법 제2조 제2호에서 중개대상물을 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제2조에서 구체적인 범위를 규정합니다. 중개대상물은 토지, 건물, 입목, 광업권, 어업권, 그리고 이들의 소유권·지상권·전세권·임차권 등으로 한정됩니다.

## 각 선택지 분석

① 점포위치에 따른 영업상의 이점은 중개대상물이다.
- 틀림: 영업상의 이점이나 영업권은 재산적 가치가 있더라도 공인중개사법상 중개대상물에 해당하지 않습니다. 중개대상물은 부동산과 이에 관한 권리로 한정되며, 영업상의 이점은 무형의 경제적 가치일 뿐입니다.

② 명인방법을 갖춘 수목은 중개대상물이 될 수 없다.
- 틀림: 민법 제256조에 따라 명인방법을 갖춘 수목은 입목으로 인정되며, 공인중개사법 시행령 제2조에서 입목을 중개대상물로 명시하고 있습니다. 따라서 명인방법을 갖춘 수목은 중개대상물입니다.

③ 동산질권은 중개대상이 아니다.
- 정답: 동산질권은 동산을 목적물로 하는 담보물권입니다. 공인중개사법상 중개대상물은 부동산(토지·건물·입목)과 이에 관한 권리, 그리고 광업권·어업권으로 한정되어 있어 동산에 관한 권리인 동산질권은 중개대상에서 제외됩니다.

④ 아파트 입주권도 중개대상물이 된다.
- 틀림: 아파트 입주권은 분양예정자로 선정될 수 있는 지위에 불과하며, 아직 소유권이나 구체적인 권리가 확정되지 않은 기대권적 성격입니다. 공인중개사법상 중개대상물에 해당하지 않습니다.

⑤ 20톤 미만의 선박은 중개대상물이 된다.
- 틀림: 선박은 동산으로 분류되며, 부동산이 아닙니다. 공인중개사법상 중개대상물은 부동산과 이에 관한 권리로 한정되므로, 선박의 톤수와 관계없이 모든 선박은 중개대상물이 아닙니다.

## 핵심 포인트

중개대상물의 범위를 정확히 구분하는 것이 중요합니다. 부동산(토지·건물·입목)과 이에 관한 권리(소유권·지상권·전세권·임차권 등), 그리고 광업권·어업권만이 중개대상물입니다. 동산에 관한 권리, 무형의 권리, 기대권적 성격의 권리는 모두 제외됩니다.

## 암기 팁

"부동산과 그 권리 + 광업권·어업권 = 중개대상물"로 기억하고, 동산 관련 권리는 모두 제외된다는 점을 명확히 구분하여 암기하시기 바랍니다.